Derrière le plan de croissance infructueux de North Myrtle Beach et son lien avec un cas de fraude fiscale de 2 milliards de dollars

14 juin – Plus de 1000 acres de terre à l’ouest de la voie navigable Intracoastal ont été conservés au cours des dernières années, mais ce n’était pas prévu lorsque North Myrtle Beach a annexé et revitalisé ces propriétés.

“Il était destiné à être commercial et résidentiel à haute densité”, a déclaré le conseiller municipal Bob Cavanaugh, rappelant l’expansion de 2011.

Mais huit ans plus tard, cette croissance ne s’est généralement pas produite et ne se produira pas après que le propriétaire foncier ait mis la plus grande partie de sa propriété dans les servitudes de conservation avec l’aide d’une société qui est maintenant défenderesse dans une action en justice fédérale alléguant une fraude fiscale de 2 milliards de dollars.

“Je suis entièrement en faveur de la préservation de la propriété, mais je ne veux pas être induite en erreur”, a déclaré la mairesse Marilyn Hatley, suggérant que le promoteur avait trompé la ville simplement pour augmenter la valeur des déductions fiscales ultérieures.

Les responsables de Myrtle Beach Nord ont commencé par discuter publiquement de l’annexion potentielle d’environ 1 800 acres à l’ouest de la voie navigable en mai 2011, selon le compte rendu de la réunion de la commission de planification.

La plupart des terrains en question appartenaient à trois sociétés à responsabilité limitée, toutes exploitées par les mêmes personnes, qui ne seraient fusionnées qu’une seule fois: SLF IV / SBI Sandridge LLC.

Ralph Teal, un résident de Myrtle Beach, cité dans les transactions en tant que cogestionnaire de Sandridge LLC, faisait partie d’un groupe qui avait acquis le terrain quelques mois auparavant.

Un reportage précédent de Sun News indiquait que le secteur sous-développé de Sandridge faisait partie des plus de 7 000 acres situés à Myrtle Beach et à Hilton Head, acquis en janvier 2011 par un partenariat composé de SB Investment et de Stratford Land, de Dallas.

Teal, l’un des partenaires locaux de la société commune, a qualifié l’achat de remise importante en raison de la baisse du marché immobilier et a annoncé au Sun News qu’il envisageait de procéder lentement à la vente ou au développement du terrain.

L’annexion ‘inutile’

Lorsque Myrtle Beach Nord a commencé à discuter d’une éventuelle annexion, la perspective de voir les propriétaires potentiellement attribuer le terrain à des servitudes de conservation était un point de discorde immédiat.

Le porte-parole de la ville, Pat Dowling, a déclaré à l’époque que la ville ne voulait pas donner cette option à Sandridge LLC alors qu’elle progressait sur un éventuel accord de développement.

“La ville est intéressée par l’annexion de la propriété Sandridge en raison des revenus futurs générés par son développement”, a-t-il déclaré, selon un précédent reportage de Sun News.

Les deux parties sont finalement parvenues à un accord sur le fait que les propriétaires pourraient affecter leurs terres, à moins que ce ne soit une zone commerciale, à des servitudes de conservation.

Jim Wood, directeur de la planification et du développement de la ville, a déclaré lors d’une audition publique après la conclusion de l’accord que “les promoteurs ont déclaré qu’ils n’avaient aucune intention de placer des terres sous une servitude de conservation, mais ne voulaient pas être bloqués.

Le maire s’est rappelé avoir été informé à l’époque par d’autres promoteurs locaux que Sandridge LLC utiliserait les servitudes, mais que “c’était juste parler dans la rue”.

“Je n’avais rien à prouver que ce soit ce qu’ils feraient et (mon personnel) m’a assuré qu’ils ne le feraient pas”, a-t-elle déclaré.

Parc et complexe sportif

En juin 2011, le conseil municipal a signé l’accord de développement principal, qui prévoyait également l’achat d’environ 136 acres de terrain Sandridge pour la construction du parc et complexe sportif de Myrtle Beach Nord.

La ville a dépensé environ 2,7 millions de dollars sur le terrain, ce qui, selon le directeur municipal Mike Mahaney, ne représente que 52% de la valeur estimée par les vendeurs.

Le Conseil a approuvé une obligation générale de 15 millions de dollars pour l’achat du terrain et la construction de l’installation, ce qui a entraîné une augmentation de la taxe foncière de 6,2 millions de dollars sur huit ans, qui a expiré cette année et dont le paiement est compensé.

Selon le dernier rapport annuel de la ville, le parc a accueilli 63 événements de tourisme sportif en 2018, générant un «revenu direct» de près de 23 millions de dollars, défini comme le revenu directement généré par les événements de tourisme sportif organisés dans l’établissement.

“Le complexe sportif a été un énorme succès, probablement la meilleure chose que la ville ait faite au cours des 20 dernières années”, a déclaré le conseiller municipal Hank Thomas, membre du conseil depuis 2008.

Mais si le complexe sportif a porté ses fruits, les espoirs de la ville d’être entourés d’une croissance résidentielle et commerciale ont été anéantis grâce à l’utilisation de servitudes, qui sont maintenant soumises au contrôle du gouvernement fédéral.

Les registres fonciers du comté de Horry indiquent qu’environ 1 003 acres (environ 66 pour cent) des terres de Sandridge LLC ont été cédées depuis 2014 à d’autres sociétés portant des noms tels que Carolina Bays Resort, Magnolia Bay Resort et Ocean Grove Resort.

Mais contrairement à ce que ces noms impliquent, les terres ne peuvent jamais être aménagées car, peu de temps après le transfert de chaque acte pour 10 USD pièce, elles ont toutes été placées dans des servitudes de conservation, qui constituent des accords permanents conclus par un propriétaire foncier pour préserver des terres dans son habitat naturel, telles que des terres agricoles.

En échange de l’abandon des droits d’aménagement futurs par les propriétaires fonciers, ils peuvent bénéficier de déductions fiscales généralement égales à la différence entre la valeur de la propriété avant et après l’imposition des restrictions.

Poursuite fédérale

Le ministère de la Justice allègue que la fraude fiscale s’élève à plus de 2 milliards de dollars.

EcoVest Capital Inc., une société basée à Atlanta et nommée dans la poursuite, a aidé à exécuter chacun des accords de servitude à North Myrtle Beach, selon les registres des actes de comté.

Teal, qui siège au conseil d’EcoVest, fait partie d’une poignée d’individus également nommés dans l’affaire, qui a été déposée le 18 décembre dans le district nord de Géorgie, en vue d’obtenir une ordonnance visant à les empêcher de «constituer, promouvoir ou vendre un prétendu abusif

La poursuite ne précise pas si l’un ou l’ensemble des accords de servitude de Sandridge font partie des 96 “syndicats” que le ministère affirme frauduleux, mais les actes de propriété montrent qu’ils semblent suivre le même modèle que celui que le MJ explique dans les archives judiciaires.

L’un de ces exemples concerne une parcelle séparée de 28 acres à North Myrtle Beach, qui appartenait à l’origine à la Christian Academy de Myrtle Beach.

Le DOJ a allégué que le processus impliquait que l’académie cède 95% de la propriété en 2015 à Cypress Cove Marina Holdings LLC, exploitée par EcoVest, pour 1,04 million de dollars, puis qu’ÉcoVest vende aux actionnaires une participation d’environ 9 500 dollars par client.

Claud Clark, un évaluateur basé en Alabama également nommé dans la poursuite, a finalement évalué la servitude à près de 39,7 millions de dollars, créant ainsi une déduction fiscale pour les clients de 4,12 $ par dollar investi, selon des documents judiciaires.

Une analyse des actes de comté dans Sun News a révélé la présence de 426 acres supplémentaires dans la propriété de North Myrtle Beach, y compris Cypress Cove, non affiliée à Sandridge LLC, que EcoVest avait aidé à mettre en place des servitudes.

La poursuite du DOJ allègue que les accusés utilisent essentiellement des entités intermédiaires pour vendre des déductions fiscales illégales, et surestiment grossièrement les servitudes, les clients bénéficiant généralement de déductions fiscales d’environ 4 dollars par dollar investi.

EcoVest a nié ces allégations dans des documents judiciaires.

Valeur croissante

Thomas Wingard, un évaluateur basé en Colombie-Britannique et sud-africain, a expliqué que la valeur d’une servitude correspond généralement à la différence entre la valeur de la terre si elle devait être développée comme son utilisation la plus haute et la meilleure possible, par rapport à sa valeur après l’avoir grevée.

La détermination de l’utilisation optimale d’une propriété dépend de quatre critères principaux: ce qui est légalement autorisé, physiquement possible, financièrement réalisable et extrêmement productif, a-t-il déclaré.

Clark, qui a refusé de commenter cet article, a déterminé que la meilleure utilisation de la parcelle de 28 acres à North Myrtle Beach serait un développement multi-familial ressemblant à un complexe hôtelier, selon la plainte du DOJ.

Le maire de Myrtle Beach Nord a indiqué que, avec Sandridge LLC, la ville avait collaboré avec les promoteurs pour déclasser ces propriétés dans le cadre de l’accord.

“Je me sens un peu trompée, comme si la demande de modification de zonage visait simplement à rendre le terrain plus précieux pour le moment où il est entré dans la servitude”, a-t-elle déclaré.

L’entente a déplacé les terres situées à l’ouest du zonage de la voie navigable des zones agricoles et résidentielles générales vers des désignations plus intéressantes, notamment les résidences multifamiliales, les résidences de villégiature et les commerces.

Wingard a déclaré que le processus consistant à obtenir un changement de zonage de terrain avant de le placer dans une servitude est courant car il permet à l’évaluateur d’évaluer le terrain en fonction du zonage réel, par opposition à une projection du zonage qui pourrait être approuvé.

Wingard, qui a déclaré n’avoir évalué aucune servitude à North Myrtle Beach, a déclaré qu’il était l’un des rares évaluateurs à évaluer régulièrement les servitudes de conservation, car de nombreuses personnes sur le terrain ne veulent pas se soumettre à l’examen minutieux de l’IRS.

Cet examen minutieux explique également pourquoi de nombreuses fiducies foncières, qui passent des accords avec des propriétaires pour contrôler les servitudes de conservation, ne travaillent pas avec des sociétés telles qu’EcoVest.

Le directeur de l’État pour la conservation de la nature, Mark Robertson, a déclaré que son organisation, qui détient environ 160 servitudes dans l’État, ne participera à aucun “syndicat”.

“S’il s’agit d’un partenariat ou d’une LLC, nous insistons pour connaître le nom des individus”, a-t-il déclaré.

Toutes les servitudes d’EcoVest à North Myrtle Beach sont détenues par le North American Land Trust, selon les registres des actes de comté.

Steven Carter, président de la fiducie foncière basée en Pennsylvanie, a déclaré dans un communiqué: “Conserver de petites portions d’espaces ouverts dans des zones très développées comme North Myrtle Beach est tout aussi important et urgent que la protection de grands

Dans des documents judiciaires et un communiqué de presse, EcoVest a insisté sur le fait qu’elle menait ses affaires légalement et éthiquement, et que le gouvernement prétendait à tort que la conduite qu’elle encourageait depuis si longtemps est désormais frauduleuse.

La société a déclaré avoir conservé environ 20 800 acres, dont plus de la moitié en Caroline du Sud, et fait état d’une diminution des dépenses publiques en matière de conservation, preuve que les efforts du secteur privé sont plus nécessaires que jamais.

Les responsables d’EcoVest, y compris Teal, ont refusé les interviews pour cet article par l’intermédiaire de son représentant des relations publiques.

Tous les responsables de North Myrtle Beach ne sont pas mécontents des servitudes de conservation, le conseiller municipal Thomas, un agent immobilier local, l’a qualifiée de “bonne surprise” et a déclaré qu’il souhaitait voir davantage de terres dans le comté mises en servitudes.

Ouest de la voie navigable

Le personnel de la ville a refusé, via Dowling, des interviews pour cet article en raison de négociations en cours avec Sandridge LLC concernant une route devant être construite dans le cadre de l’accord de 2011.

La route, qui devait s’appeler à l’ouest de la voie de navigation, allait du complexe sportif à la promenade Robert Edge et se prolongerait ensuite jusqu’à la route Water Tower, selon les notes de la commission de planification.

M. Hatley a indiqué qu’il fallait construire une promenade pour atténuer les problèmes de circulation pendant les événements.

North Myrtle Beach a intenté une action en justice contre Sandridge LLC en 2017, alléguant que les propriétaires fonciers ne fournissaient pas l’acte constitutif de l’emprise nécessaire pour que la ville aille de l’avant avec la construction de la route, bien qu’ils aient demandé à classer l’affaire en février

Cavanaugh a déclaré que la route devrait être construite à l’aide du financement du plan de transport à long terme de l’étude sur les transports dans la région de Grand Strand, mais qu’ils ne peuvent obtenir ce financement sans la coopération de Sandridge LLC.

Remarque: cet article a été mis à jour pour inclure une déclaration de North American Land Trust soumise après la publication initiale.

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Pourquoi avons-nous rapporté cette histoire?

Après avoir publié en décembre un article sur Ralph Teal, un homme de Myrtle Beach, cité dans cette action en justice fédérale, un couple de lecteurs nous a contactés pour nous signaler la participation de Teal à un important accord de développement foncier conclu à Myrtle Beach Nord quelques années auparavant.

Après quelques recherches, nous avons constaté que l’accord établissait un vaste plan de 20 ans pour ajouter des propriétés résidentielles et commerciales, mais qu’une grande partie de ces terres avait depuis été cédée à des servitudes de conservation, qui auraient été utilisées par Teal et ses associés à des fins fiscales frauduleuses.

Nous avons ensuite décidé de creuser plus profondément pour tenter de reconstituer les négociations de l’accord de développement et la décision subséquente de mettre ces terres en servitude afin de mieux localiser une poursuite fédérale majeure.

Quelles recherches sont entrées dans cette histoire?

Nous avons examiné des centaines de pages d’actes d’acte portant sur Teal, SLF IV / SBI Sandridge LLC et EcoVest Capital Inc., principalement pour effectuer des recherches dans le registre des actes du comté de Horry.

Afin de recréer les discussions entourant l’accord de développement, nous avons également lu la commission de planification de North Myrtle Beach et les procès-verbaux des réunions du conseil des mois précédant l’accord ainsi que les reportages de Sun News sur le sujet à l’époque.

Qui avons-nous contacté pour cette histoire?

Nous avons contacté ou tenté de contacter chaque membre du conseil ou de la commission de planification de Myrtle Beach Nord qui siégeait en 2011 lorsque l’accord a été finalisé.

Les demandes de communication avec les membres actuels du personnel de Myrtle Beach Nord qui étaient présents lors de la transaction ont été refusées en raison d’une discussion en cours avec Sandridge LLC au sujet d’une chaussée à essayer.

Nous avons également contacté toute personne nommée dans l’acte d’acte correspondant, bien que la plupart n’aient pas renvoyé de demandes de commentaires.

Nous avons d’abord contacté une société de relations publiques représentant EcoVest à propos de cette histoire plus de deux semaines avant la publication pour demander une interview de Teal et / ou d’autres personnes travaillant pour la société impliquée dans les servitudes de conservation de North Myrtle Beach.

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