Les aînés californiens ont eu recours à des hypothèques inversées pour rester chez eux.

Edmund Dantez de Guerrero, 82 ans, avait prévu de vivre dans la maison de Californie du Sud qu’il a héritée de ses parents, entouré de ses peintures et accompagné de son chien, Angus.

Mais en 2018, Dantez de Guerrero a reçu un avis.

Treize ans plus tôt, Dantez de Guerrero avait contracté un emprunt hypothécaire inversé sur la propriété.

Mais Dantez de Guerrero, qui souffre d’une scoliose grave et d’une neuropathie qui l’empêche de travailler, a perdu 10 000 $ de retard sur ses impôts.

“J’ai peut-être 82 ans, mais je suis toujours aussi vif qu’un sifflet et je vais faire tout ce que je peux pour garder ma maison”, a-t-il déclaré.

Edmund Dantez de Guerrero devant son domicile à Cathedral City, Californie, le 15 mai 2019. Dantez de Guerrero a contracté un emprunt hypothécaire inversé il y a plus de dix ans, mais a accusé un retard sur ses impôts fonciers, faute de quoi son hypothèque.

(Photo: Omar Ornelas / Le soleil du désert)

Un examen effectué aujourd’hui par les États-Unis de données relatives aux saisies effectuées par le gouvernement entre 2013 et 2017 a révélé que près de 100 000 prêts hypothécaires inversés avaient échoué, alourdissant les emprunteurs âgés et leurs familles et entraînant la création de valeur foncière dans leurs quartiers.

Les défenseurs des consommateurs affirment que l’analyse reflète une tendance qu’ils observent depuis longtemps: les prêteurs ciblent les quartiers noirs à faible revenu, sous-estiment les risques liés aux prêts et en surestiment leurs avantages.

Alors que le ministère du Logement et du Développement urbain avait adopté des changements de politique pour protéger les personnes âgées, l’analyse par USA TODAY de plus de 1,3 million d’enregistrements de prêts – réalisée en partenariat avec la Grand Valley State University et avec le soutien de la McGraw Fellowship for Business Journalism – a révélé que

En Californie, les prêts étaient exceptionnellement susceptibles de se terminer par une forclusion dans des poches de l’Inland Empire, la région de la Californie du Sud où vit Dantez de Guerrero.

Marlan McClanahan, qui travaille pour le Fair Housing Council du comté de Riverside, une organisation à but non lucratif qui aide les gens à éviter la forclusion, conseille à 100 emprunteurs de prêt hypothécaire inversé par an.

En examinant une liste de communautés ayant connu des saisies hypothécaires inversées, McClanahan a reconnu certains endroits également bouleversés par la vague de saisies qui a eu lieu il y a plus de dix ans, alors que la région métropolitaine de Riverside affichait l’un des taux les plus élevés de saisie immobilière

«C’est alarmant», at-il dit.

Les hypothèques inversées ont été inventées en 1961, mais leur popularité est montée en flèche au cours des années 2000.

Plus sur les hypothèques inversées:Aidez-nous à raconter cette histoire

Juan De Lara, un géographe de l’Université de Californie du Sud qui étudie l’Inland Empire, a déclaré qu’il semblait que le secteur des prêts hypothécaires ne soit plus axé sur les prêts subprime, mais plutôt sur un segment différent de la population – les aînés -.

«Le même type de prêt prédateur pratiqué dans les subprimes a ensuite été transféré aux seniors, une autre population vulnérable en raison de leurs revenus fixes», a-t-il déclaré.

Wells Fargo, qui a écrit plus de prêts hypothécaires inversés dans Inland Empire entre 2001 et 2009 que tout autre prêteur, mais est depuis sorti du marché des prêts hypothécaires inversés, a été condamné à une amende de 2 milliards de dollars dans le cadre d’un accord avec le ministère de la Justice pour avoir prétendument menti

Néanmoins, le nombre de saisies hypothécaires inversées entre 2013 et 2017 est peu élevé comparé aux statistiques de la récession, alors que le pays comptait 4,3 millions de saisies terminées entre 2008 et 2012, selon ATTOM Data Solutions.

Les Afro-Américains urbains sont les plus touchés, près de 100 000 prêts ayant échoué.

De nombreux emprunteurs de prêts hypothécaires inversés de la vallée de Coachella ont déclaré que leurs prêts hypothécaires inversés étaient des éléments utiles, voire essentiels, de leurs finances.

Les régulateurs fédéraux et les prêteurs hypothécaires ont fait valoir que les statistiques sur les saisies ne sont qu’une partie de la réalité, car les prêts hypothécaires inversés peuvent être saisis si la succession d’un propriétaire décédé ne rembourse pas le prêt.

Dans les comtés de Riverside et de San Bernardino, des taux de saisies d’hypothèque inversées supérieurs à la moyenne faisaient partie de la vie des communautés, grandes et petites.

De la plaque tournante des transports de Barstow à la communauté agricole de Blythe, quelques 56 communautés situées à l’intérieur de l’Empire Intérieur comptant au moins 1 000 aînés se classent dans le décile supérieur du pays en ce qui concerne les saisies hypothécaires inversées par aîné.

D’autres zones rurales proches de l’entrée du parc national Joshua Tree ont également été touchées de manière disproportionnée.

De Lara a déclaré que de nombreuses régions de Californie présentant le plus grand nombre de saisies hypothécaires inversées par senior, comme les codes postaux Hesperia, Crestline et Big Bear City, ont quelque chose en commun:

«À part Oakland et Los Angeles, c’est l’ensemble de ces communautés où il me semble que jadis, les gens ont déménagé pour fuir la ville et le coût de la vie élevé en ville», at-il déclaré.

Mais les saisies hypothécaires inversées ont également touché les communautés de villégiature suburbaines de la vallée de Coachella.

Les plus grandes villes des deux comtés n’étaient pas non plus à l’abri.

Malgré la plus forte concentration de saisies hypothécaires inversées dans certaines régions des comtés de Riverside et de San Bernardino, le personnel contacté dans les bureaux de certains élus locaux a déclaré que les électeurs ne les contactaient pas souvent pour obtenir de l’aide concernant les hypothèques inversées.

Gloria Sanchez, qui siège au conseil consultatif du conseil du comté de Riverside sur le vieillissement, a déclaré que c’était parce que les personnes âgées qui risquaient de faire défaut à leur hypothèque inversée avaient parfois trop honte de leur situation difficile pour demander de l’aide.

«Bien souvent, nos aînés sont gênés par ce genre de choses», a-t-elle déclaré.

McClanahan, du Fair Housing Council du comté de Riverside, a déclaré que divers facteurs peuvent amener les emprunteurs à remboursement anticipé à ne pas rembourser leurs prêts.

Les prêteurs hypothécaires inversés pendant des années ont calculé le montant à prêter aux emprunteurs potentiels en se basant uniquement sur leur âge, la valeur de leur maison et le taux d’intérêt actuel – aucune vérification de crédit requise.

Les emprunteurs ne doivent jamais plus que la valeur initiale de leur maison – une bonne affaire pour les propriétaires tant que les valeurs de leur maison continuent à augmenter

Toutefois, après l’effondrement des valeurs des maisons pendant la récession, le solde des prêts a parfois dépassé la valeur marchande.

10 questions à poser sur les hypothèques inversées

Les experts suggèrent que les personnes âgées et les membres de leur famille discutent ouvertement de ces sujets avant de demander un prêt hypothécaire inversé.

Les prêteurs, cependant, pourraient toujours récupérer leur argent.

Même pour les emprunteurs qui ne risquent pas de faire défaut sur leurs prêts hypothécaires inversés, les prêts peuvent être une source de stress.

Bob Klinck, un résident de Palm Springs, pense qu’il pourrait survivre à ses versements hypothécaires inversés.

En avril 2018, le jeune homme de 87 ans a reçu une déclaration affirmant qu’il ne disposait que de 37 paiements mensuels de 1 265 $ avant que son argent hypothécaire inversé mensuel ne soit épuisé.

«Quand je me suis lancé dans cette affaire, l’idée était que vous étiez payé jusqu’à ce que vous croassiez», a-t-il déclaré. «Mon problème est que je pourrais survivre à mon argent».

Jusqu’à récemment, l’hypothèque inversée semblait être une bonne affaire pour Klinck.

La maison d’Edmund Dantez de Guerrero, à Cathedral City, en Californie, le 15 mai 2019. Dantez de Guerrero a contracté un emprunt hypothécaire inversé il y a plus de dix ans, mais a accusé un retard sur ses impôts fonciers, faute de quoi son hypothèque.

(Photo: Omar Ornelas / Le soleil du désert)

Mais maintenant, Klinck s’inquiète du fait qu’il pourrait être amené à modifier son mode de vie afin de payer ses frais de subsistance une fois que le prêt hypothécaire inversé aura expiré.

Mais il ne veut pas penser à ce choix pour le moment.

“Je traverserai ce pont quand j’y viendrai”, a-t-il déclaré.

Dantez de Guerrero a jusqu’ici évité de devenir une autre statistique.

Il a contracté son hypothèque inversée en 2005, après le décès de son partenaire, Robert.

Mais les frais de subsistance ont commencé à s’accumuler.

Edmund Dantez de Guerrero chez lui à Cathedral City, Californie, le 15 mai 2019. Dantez de Guerrero a contracté un emprunt hypothécaire inversé il y a plus de dix ans, mais a accusé un retard sur ses impôts fonciers, faute de quoi son hypothèque a été acquittée.

(Photo: Omar Ornelas / Le soleil du désert)

Dantez de Guerrero a également cessé de payer sa facture de taxes foncières.

En 2017, il a reçu un avis selon lequel son prêt hypothécaire inversé était en souffrance.

Dantez de Guerrero a décidé de collecter de l’argent, rapidement.

«Ils n’étaient pas à vendre, mais j’ai compris l’importance de les vendre», a-t-il déclaré.

Avec l’aide de conseillers hypothécaires et d’agents immobiliers locaux, Dantez de Guerrero peut rester chez lui, du moins pour le moment.

Mais il ne sait pas comment il recueillera l’argent.

“Je vendrai n’importe quoi”, dit-il.

Amy DiPierro s’occupe des affaires et de l’immobilier au Desert Sun.