Deux actions privilégiées de REIT offrant des prix plus attractifs avec des rendements allant jusqu’à 8%

Coproduit avec Beyond Saving et PendragonY pourOpportunités de dividendes élevés

introduction

Avec la pause de la hausse des taux d’intérêt de la Réserve fédérale, et avec la probabilité que les taux ne seront plus haussés au cours des prochaines années, les titres à revenu fixe ont été très demandés par les investisseurs en revenus. Nous prévoyons qu’en 2019 et 2020, les titres à revenu fixe constitueront l’une des classes d’actifs les plus performantes, comme nous l’avons noté dans un rapport récent intitulé:Comment protéger votre revenu de la chute des taux d’intérêt?

Jusqu’à présent, nos points de vue ont été partagés.

Nous soulignons aujourd’hui deux actions privilégiées que les investisseurs obligataires devraient envisager d’acquérir et de détenir comme mesure défensive à long terme dans ce que nous considérons comme un environnement de taux d’intérêt plat ou en baisse au cours des prochaines années.

Dans un article précédent, nous avons expliqué le rôle crucial que jouent les titres à revenu fixe pour protéger le revenu en période de récession.

“Les taux d’intérêt n’ont qu’une seule façon de fonctionner dans ce type d’environnement et ils sont en baisse. Lorsque la croissance économique ralentit, il devient de plus en plus difficile de compter sur les gains en capital pour générer un revenu.”

Alors que le PIB du premier trimestre de 2019 s’établissait à 3,2%, nous prévoyons un ralentissement de la croissance pour le reste de l’année et nous prévoyons que la Réserve fédérale maintiendra ses taux à plat.

Malgré le pic enregistré fin 2018, la direction générale des taux d’intérêt a diminué au cours de la dernière année.

Notre objectif est de trouver des actions privilégiées émises par des entreprises qui ontfort et stableflux de trésorerie que nous prévoyons de plus que couvrir les paiements de dividendes de l’action privilégiée même en cas de récession. avant le marchése précipite dans eux et fait monter le prix. Chaque semaine, nous parcourons l’espace des titres à revenu fixe et partageons les meilleures opportunités avec nos investisseurs.

L’immobilier en particulier a tendance à générer des flux de trésorerie importants, même en période de récession.

Les sociétés de placement immobilier constituent un élément idéal pour la structuration d’un portefeuille qui générera des revenus stables en période de récession, mais continuera à offrir un potentiel positif dans un environnement caractérisé par une baisse des taux d’intérêt.

En outre, la structure de la FPI est conçue pour les flux de trésorerie, avec des règles fiscales qui les obligent à distribuer 90% de leur revenu imposable.

Nous avons réussi à trouver des offres de qualité avec des rendements supérieurs à 7% et toujours en cours de négociation à des évaluations attractives.Il est peu probable que ces rendements durent et il est important que nous positionnions notre portefeuille avant que le marché ne soit soumis à une fuite en avant.

Les deux sociétés sur lesquelles nous allons nous concentrer aujourd’hui:

  • Global Net Lease(GNL)
  • Partenaires d’infrastructures de référence(LMRK)

Global Net Lease

Global Net Leaseest une fiducie de location triple net. même en période de récession, le loyer continuera à augmenter.

En termes d’actifs, GNL répond à nos attentes: des biens immobiliers stables avec des locataires de qualité, une croissance organique et des baux à long terme.

La source:GNL

De nombreuses FPI qui négocient sont essentiellement centrées sur les États-Unis.

En termes de qualité de locataire, GNL bat en réalité des pairsRevenu immobilier(O) ouPropriétés nationales de vente au détail(NNN).

La source:GNL

Sa liste des 10 principaux locataires est un excellent exemple de la diversité du portefeuille de GNL.

Gestion externe

La critique la plus courante du GNL est qu’il est géré de manière externe. American Finance Trust(AFIN).

Les FPI gérées en externe ont généralement une mauvaise réputation et négocient à rabais par rapport à leurs pairs gérés en interne.

C’est l’une des raisons pour lesquelles nous ne considérerions pas les actions ordinaires de GNL.

Même s’il s’agit d’une excellente raison d’éviter les actions ordinaires et de s’inquiéter du fait que le dividende commun sera réduit, ces actions sont positives pour les actions privilégiées.

Du point de vue des capitaux propres privilégiés, la société a collecté plus de 160 millions de dollars, qui serviront à financer les acquisitions futures. aprèsl’équité privilégiée a été payée.

La volonté de la direction d’émettre des actions ordinaires à des prix dilutifs pourrait la mettre en contradiction avec les intérêts des actionnaires ordinaires, mais elle la mettrait en conformité avec les intérêts de l’action privilégiée.

Couverture préférée

Pour déterminer le degré de sécurité du dividende pour les actions privilégiées, et donc s’il peut potentiellement constituer un bon investissement, il faut examiner le ratio AFFO avec les dividendes sur les intérêts débiteurs et les dividendes sur les actions privilégiées rajouté

Source 10-K et calculs de l’auteur

letaux de couverture pour 2018 était juste au-dessus de 3,5x.

Un autre ratio important pour déterminer la sécurité d’un investissement dans les actions privilégiées consiste à examiner le rapport entre l’avoir net et la valeur de rachat des actions privilégiées en circulation.

GNL 2018 10-K

Ainsi, comme le montre le tableau ci-dessus (à partir du dernier 10 K), l’actif de GNL est évalué à environ 1,4 milliard de dollars. 10.55 foisle montant nécessaire pour racheter les actions privilégiées.

En termes de dette, GNL utilise principalement des prêts hypothécaires sans recours.

L’opportunité: GNL.PA

Global Net Lease 7.25%, l’action privilégiée à dividende cumulable (GNL.PA) se négocie actuellement à 25,42 $. 10,55x. prix inférieur à 25,60 $bloquera un rendement supérieur à 7,1%.

Partenaires d’infrastructures de référence

Infrastructure de référencea un modèle commercial unique où il loue des terrains à des tours, des annonceurs de plein air et des entreprises d’énergie renouvelable.

La source:Point de repère

En tant que propriétaire du terrain sous-jacent, mais ayant peu à voir avec les opérations de la tour, du panneau d’affichage ou du service public qui y est situé, LMRK maintient un niveau de sécurité incroyablement élevémarges d’exploitation de 98%sans entretien cap-ex.

La source:Point de repère

Les revenus de LMRK sont bien diversifiés et ses locataires sont des noms bien reconnaissables aux empreintes nationales.

Qu’il s’agisse de panneaux solaires, d’une tour ou d’un espace publicitaire visible, les locataires ont réalisé des investissements considérables, difficiles à déplacer et d’une importance stratégique pour le locataire. Taux de renouvellement de 99%sur ses baux. 22 ansrestant.

Pratiquement aucune cap-ex, des contrats de location mesurés depuis des décennies, et des locataires de grande qualité ayant une empreinte nationale, contribuent tous à créer un modèle commercial qui assurera une stabilité significative dans toutes les conditions économiques.

Bien que Landmark envisage de se transformer en FPI au cours des deux ou trois prochaines années, il ne l’a pas encore fait.

Couverture préférée

Repères signale une mesure non définie par les PCGR appelée DCF (flux de trésorerie distribuable) qui déduit du bénéfice un grand nombre des éléments supprimés par les FFO. 1,96x.

La couverture n’est pas aussi large que pour le GNL;

La source:LMRK 10-K

En ce qui concerne la couverture des actifs nets, LMRK a un encours de 155 millions de dollars sur sa ligne de crédit renouvelable et 223,685 millions de dollars de billets garantis comme seule dette. 2,35x.

Les biens immobiliers étant principalement composés de terrains et non d’immeubles, la volatilité de la valeur des biens est moins grande.

L’opportunité: LMRKP

Landmark Infrastructure Partners, parts privilégiées perpétuelles à dividende cumulatif, série A de 8,00%(LMRKP) se négocie pour 25,15 $. prix inférieur à 25,80 $.

Landmark a également une autre action privilégiée que nous aimons, à savoirLandmark Infrastructure Partners, parts privilégiées de Cumul Red Perp à 7,90% série B(LMRKO) et donne à peu près la même chose que LMRKP.

Conclusion

Nous aimons investir dans les actions privilégiées de sociétés qui sont des propriétaires.

Les actions privilégiées sont garanties par un flux de trésorerie stable, qui devrait raisonnablement durer dans des conditions économiques difficiles.

En comparant les deux, GNL.PA bénéficie d’une trésorerie et d’une couverture des actifs supérieures;

Les deux investissements ont leur place dans un portefeuille privilégié bien diversifié et fourniront un revenu stable en période de ralentissement économique. acheter moins de 25,50 $et LMRKP est unacheter moins de 25,80 $.

Merci d’avoir lu!

Remarque: les membres des opportunités à dividendes élevés obtiennent un premier aperçu de tous les choix d’actions privilégiées.

Opportunités de dividendes élevés, le service n ° 1 pour les investisseurs et les retraités à revenu

Nous sommes la plus grande communauté d’investisseurs à revenu et de retraités avec plus de 2400 membres. toutes les actions privilégiées & amp; pour des rendements élevés sûrs avant une économie plus faible et la volatilité du marché

Rejoignez-nous pour obteniraccès instantanéà notremodèleportefeuillecibler un rendement de 9 à 10%,notreportefeuille d’actions privilégiéeset des outils de suivi des revenus.

Je suis / nous sommes depuis longtemps GNL.PA, LMRKO, LMRKN.