Gagnez le jeu Monopoly: achetez des hôtels à haut rendement lorsqu’ils sont en vente

Remarque: toutes les images provenant du site Web de la société, sauf indication contraire.

RLJ Lodging Trust(RLJ) est un hôtel REIT unique en son genre, dans la mesure où il offre des indicateurs de placement de haute qualité à un prix exceptionnellement bas. À bien des égards, RLJ nous rappelle directementHersha(HT) – notre dernier investissement dans l’hôtellerie qui a généré un rendement de 23% sur une période de détention de 1 an. RLJ suit actuellement un programme similaire de repositionnement du portefeuille qui crée une incertitude à court terme et que le marché déteste. Cependant, à long terme, nous nous attendons à ce que les résultats soient les mêmes que ceux de notre investissement dans Hersha, à savoir:

Notre objectif est d’acquérir une plus grande opportunité de dividendes. Aujourd’hui, on nous présente une fois de plus une opportunité d’investissement dans l’hôtellerie, à la Hersha, et nous la saisissons à deux mains. Nous ajoutons un nouveau poste chez RLJ à notrePortefeuille de FPI de haute qualitéavec unACHAT FORTévaluation.

Jouer au jeu de monopole avec RLJ Lodging Trust

Beaucoup d’entre nous ont beaucoup joué au Monopoly en grandissant, et aiment l’idée de gagner de l’argent quand quelqu’un vérifie dans l’une de vos chambres d’hôtel.

L’hôtel (tel que présenté par la maison rouge) est la propriété qui gagne le plus d’argent à Monopoly. De même, dans la réalité, lorsque l’économie se porte bien, les hôtels peuvent être des activités exceptionnellement lucratives. Bien qu’un appartement puisse louer 1 000 dollars par mois, le propriétaire de l’hôtel peut facturer cela en une semaine seulement en supposant qu’il est en concurrence sur un marché favorable avec des taux de location et des taux d’occupation élevés.

Si vous êtes riche et avez le temps et les ressources, vous pouvez acheter vos propres hôtels, constituer un portefeuille diversifié et les faire gérer par une société de gestion hôtelière professionnelle. Alternativement (et de préférence), vous pouvez simplement acheter des actions de RLJ Lodging Trust – un empire hôtelier de plus de 6 milliards de dollars – et participer au rendement des investissements hôteliers de manière purement passive, liquide et diversifiée, avec un rendement élevé de 6,7% et une valorisation exceptionnellement basse. .

Introduction au portefeuille d’hôtels de RLJ

RLJ est un REIT hôtelier premium dont la taille est environ 4 fois supérieure à celle de notre dernier investissement dans le REIT hôtelier, Hersha. Il possède actuellement 151 hôtels avec près de 30 000 chambres dans 25 États.

Le portefeuille est très diversifié et aucune propriété individuelle ne représente plus de 2,5% du BAIIA du portefeuille, ce qui atténue considérablement les risques. RLJ met fortement l’accent sur les marchés côtiers qui devraient surperformer avec une croissance plus forte à long terme:

  • Le nord de la Californie:14% de l’EBITDA
  • Californie du Sud:10% de l’EBITDA
  • Sud de la Floride:9% de l’EBITDA

La répartition nationale des hôtels:

Tous ces marchés ont des perspectives de croissance supérieure à la moyenne avec de multiples moteurs de la demande:

  • Marchés commerciaux urbains et denses avec de fortes barrières à l’entrée.
  • Marchés avec une forte présence de grandes entreprises, entrepreneurs, universités, gouvernements, arénas, etc.
  • Des marchés où se mêlent à la fois des affaires et des loisirs.

La croissance de la demande en 2019 devrait être presque le double des marchés de RLJ par rapport à la moyenne du secteur. De plus, RLJ est souvent en mesure de générer une croissance encore plus forte que celle-ci en ciblant des hôtels haut de gamme bénéficiant d’une marge bénéficiaire élevée.

Les marques premium ont toujours été en mesure de générer des RevPAR supérieurs, de conquérir des parts de marché démesurées et d’obtenir des marges plus élevées grâce à des réseaux de distribution et des programmes de fidélité supérieurs. En ce sens, le portefeuille de RLJ semble être particulièrement bien positionné, avec un accent particulier mis sur les trois marques leaders suivantes du marché:

  • Marriott(MAR): 40%
  • Hilton(HLT): 37%
  • Hyatt(H): 9%

Pour résumer, RLJ a un portefeuille qui est:

  • Largement diversifié avec plus de 150 propriétés individuelles.
  • Axé sur les marchés côtiers avec un potentiel de croissance supérieur à la moyenne.
  • Centré autour de marques haut de gamme offrant des marges élevées et des avantages concurrentiels.

Au total, le portefeuille hôtelier est parfaitement positionné pour générer des résultats solides avec une croissance élevée des flux de trésorerie et une valorisation de la valeur à long terme. Exactement comme nous aimons jouer au Monopoly…

Stimuler encore plus la croissance

Alors que la plupart des investisseurs immobiliers s’arrêteraient ici et seraient très satisfaits de détenir les meilleures propriétés offrant un potentiel de surperformance, RLJ va encore plus loin dans sa stratégie d’investissement et cherche à générer une croissance de la valeur et des revenus encore plus élevée que ce qui est réalisable sur le marché.

Comment font-ils?

RLJ a recours à des tactiques à valeur ajoutée, telles que l’achat d’hôtels de qualité inférieure, puis les redéfinit avec une nouvelle image de marque afin de renforcer le NOI. Les résultats depuis 2014 ont été phénoménaux avec une augmentation moyenne de 46% du NOI. Cela revient essentiellement à convertir un investissement de 6,8% en un investissement de 9,0% après la mise en œuvre des stratégies de création de valeur.

Il permet au FPI de générer des rendements sur le capital investi qui se classent parmi les meilleurs de son groupe de référence:

Aujourd’hui, alors que la trajectoire de croissance à long terme de la société est très attrayante, à court terme, la société est aujourd’hui moins axée sur la croissance immédiate, mais plutôt sur l’optimisation de la qualité de son portefeuille.

Douleur à court terme pour un gain à long terme

Récemment, RLJ a été occupé à repositionner son portefeuille en cédant des actifs non essentiels et en réinvestissant le produit dans des propriétés plus solides, en désendettant son bilan et en rachetant des actions. Et nous ne parlons pas ici de quelques ventes immobilières ici et là, mais de plus de 900 millions de dollars en ventes d’actifs non essentiels depuis la fin de 2016!

Cela crée une certaine volatilité et une dilution des flux de trésorerie à court terme, mais positionne également la société pour des perspectives plus solides à long terme.

C’est essentiellement la même chose que ce que faisait Hersha lorsque nous y avons investi en 2017. Hersha se négociait à un cours de bourse anormalement bas car le marché se concentrait sur le repositionnement du portefeuille et les incertitudes qu’il créait. Plus tard, alors que le repositionnement du portefeuille de Hersha touchait à sa fin, la société s’est retrouvée avec un portefeuille fraîchement peaufiné et le sentiment du marché a très bien repris.

Nous prévoyons que le même scénario se produira pour RLJ, et cela est particulièrement vrai ici si vous considérez que la société a été en mesure de réaliser des prix de vente très satisfaisants sur ses propriétés à 17 fois l’EBITDA en moyenne et de mieux utiliser ce capital.

Hausse du taux d’intérêt? Bilan fort et flexible

RLJ dispose d’un bilan particulièrement bien adapté pour lutter contre la hausse des taux d’intérêt. La société n’est confrontée à aucune échéance significative à court terme, dispose d’une couverture des intérêts supérieure à 5,0x et d’un solide historique de gestion de bilan conservatrice.

Jusqu’en 2021, la société n’était pratiquement pas affectée par les hausses de taux d’intérêt, ce qui lui laissait amplement le temps de réaménager son portefeuille et de se désendetter si nécessaire. Cette année seulement, la société a remboursé environ 550 millions de dollars de dette à l’aide du produit de la vente d’actifs. En période de hausse des taux d’intérêt, la direction joue avec beaucoup de prudence, ce qui est rassurant à voir.

De plus, notez que les REIT hôtelières sont parmi les moins touchés par la hausse des taux d’intérêt. En effet, à mesure que l’inflation et les taux d’intérêt augmentent, les hôtels peuvent immédiatement répercuter le coût plus élevé sur les locataires en raison de la nature à court terme du loyer (ou du séjour à l’hôtel). Ce ne sont pas des baux à long terme.

Profonde valeur prix qui ne durera pas

Bien qu’il s’agisse d’une des FPI hôtelières de la plus haute qualité, l’attention du marché à court terme pousse actuellement les actions à la valorisation la plus basse de son groupe de pairs sur la base du taux de capitalisation implicite, et à la 3ème position sur la base du prix par clé.

Cela est particulièrement remarquable lorsque l’on considère que RLJ est en réalité l’une des FPI possédant les propriétés de capitalisation aux taux de capitalisation les plus bas, basées sur des marchés supérieurs (Californie et Floride) et sur les marques haut de gamme.

Sur la base de mesures d’évaluation plus traditionnelles telles que le multiple FFO, RLJ est également nettement sous-évalué:Il négocie à 8 fois les FFO par rapport à son groupe de pairs qui négocie à 10 fois les FFO.

Source: NAREIT

Et encore une fois, sur la base du rendement du dividende, nous arrivons à la même conclusion: RLJ est sous-évalué. Le rendement de RLJ dépasse aujourd’hui les 7%, ce qui le met en conformité avec les autres FPI hôtelières de grande valeur, dont la qualité est nettement inférieure.

Le ratio de distribution est très raisonnable, à seulement 55% du flux de trésorerie, ce qui permet d’augmenter encore les dividendes à l’avenir.

Tout indique un cours de l’action excessivement déprimé et nous pensons qu’il reste encore beaucoup à faire pour que le groupe s’apprécie au moment où la société approche de la fin de son programme d’aliénation et retrouve une forte croissance. Mieux encore, il existe un catalyseur clair pour forcer l’appréciation de la valeur.

Le catalyseur pour Upside – Rachats d’actions

En juin 2017, RLJ était la cible de M & A avec une enchère à 24,00 $ et des offres complémentaires à 25,00 $ et 25,50 $. Ce prix est supérieur de plus de 30% au cours actuel de l’action et constitue une preuve supplémentaire que RLJ est mal évalué aujourd’hui.

Source: SNL Financial

Il a ensuite été déterminé que le soumissionnaire était Blackstone (BX). Blackstone est un investisseur opportuniste qui recherche généralement des prix inférieurs à la juste valeur. Cette offre ne faisait pas exception à la règle: elle évaluait RLJ à un taux de capitalisation de ~ 8,5%. RLJ a décliné l’offre en affirmant que ses actions valent plus de 25,5 dollars et a commencé à racheter ses propres actions. La société autorise actuellement le rachat de ses propres actions pour un montant de près de 200 millions de dollars et la direction s’engage à tirer parti des bas prix.

Le rachat d’actions à un prix très avantageux par rapport à la valeur liquidative est très crédible et crée une valeur considérable. Il s’agit d’un mouvement très optimiste en faveur d’actionnaires patients orientés vers le long terme. La société vend essentiellement des propriétés à faible taux de capitalisation de 5 à 7% pour racheter des actions négociées à un taux de capitalisation implicite de 8 à 9%. L’écart entre les deux est la création de valeur et nous félicitons la direction de faire ce qui est juste pour les actionnaires.

À l’heure actuelle, RLJ devrait augmenter ses flux de trésorerie d’environ 3% en 2019. Pour une entreprise faisant l’objet d’un repositionnement de portefeuille, nous considérons que ce taux de croissance est très favorable. Alors que la société approche de la fin de ses cessions, continue à racheter des actions et affiche une croissance positive en 2019, nous nous attendons à ce que le sentiment du marché s’améliore enfin. Au prix de seulement 10x FFO, RLJ s’échangerait à 24,70 USD ou30% plus cher que le prix actuel.

FFO multiple

FAP 2019

Upside implicite

dix

2,47 USD

30%

Même à 24,70 $, les actions seraient toujours sous-évaluées par les pairs directs et à un prix inférieur au prix d’achat de Blackstone que RLJ a rejeté parce que la direction estimait que ce prix était trop bas pour les actionnaires. À la lumière de tout cela, 24,70 $ semble être une cible très accessible dans les prochains trimestres.

Le principal risque est une récession

Les REIT hôtelières telles que RLJ dépendent fortement de la santé de l’économie au sens large. Bien que la récession ait un impact relativement limité sur les flux de trésorerie des immeubles à long terme, les hôtels sont plus touchés que les autres FPI.

Les revenus des hôtels REIT peuvent devenir volatils car les hôtels louent des chambres à la nuit et que leur occupation correspond aux conditions économiques générales, ce qui les rend extrêmement sensibles aux expansions et aux contractions économiques. Lorsque la récession se produit, les entreprises réduisent leurs budgets de voyage et optent plutôt pour la visioconférence ou les appels téléphoniques. De même, les familles reportent leurs vacances et restent plus près de chez elles.

Pour une FPI d’hôtel, cela peut entraîner une baisse dramatique de la valeur des actions. Mais lorsque la situation change, les flux de trésorerie et les valeurs peuvent exploser à la hausse.

La grande question est donc de savoir où en sommes-nous dans le cycle? Nous avons discuté de ce sujet à plusieurs reprises sur les opportunités de dividendes élevés et nous constatons que les risques de récession sont aujourd’hui très faibles. Nous pensons qu’il nous reste au moins quelques années avant que les risques d’une détérioration sensible de la conjoncture économique ne se matérialisent. Néanmoins, c’est un risque à garder à l’esprit et à surveiller de près lorsque vous investissez dans le secteur hôtelier.

Ligne de fond

  • RLJ offre une exposition à un portefeuille de grande qualité d’hôtels haut de gamme situés dans les meilleurs marchés.
  • À long terme, RLJ a un potentiel de croissance supérieur à celui de la plupart de ses pairs, mais à court terme, son taux de croissance a été affecté par la cession de propriétés.
  • Le solde est structuré de manière à évoluer dans un environnement de taux d’intérêt en hausse, avec des échéances pratiquement nulles jusqu’en 2021.
  • La direction estime que la juste valeur est supérieure à 25,50 $ et rachète des actions aujourd’hui.
  • À mesure que le repositionnement du portefeuille approche de la fin, nous prévoyons une amélioration de la confiance du marché et une appréciation du cours de l’action d’au moins 30%.
  • En attendant que notre thèse se concrétise, nous obtenons un rendement constant de 6,7%, que nous couvrons en toute sécurité avec un faible ratio de distribution (soit une couverture de dividende de 180%).
  • Nous prévoyons que RLJ surperformera fortement les moyennes du marché au cours des 12 à 24 prochains mois, avec des gains en capital raisonnables de 30% en plus des paiements de dividendes.

RLJ fait aujourd’hui tout ce qui est juste et se fait punir pour cela. La société fait preuve de prudence en vendant des actifs de qualité inférieure et en réduisant son effet de levier. Le marché cupide est mécontent de ces mouvements qui entraînent une dilution à court terme, mais les investisseurs orientés vers le long terme devraient être enthousiasmés par les perspectives à long terme désormais améliorées. RLJ est un investissement dans un “monopole”, avec non seulement un revenu élevé, mais aussi un potentiel d’appréciation.

Le mois dernier, nous avons pris des bénéfices sur notre investissement dans Hersha et nous l’avons récemment remplacé par un investissement dans RLJ afin d’obtenir un rendement total maximal.

L’action privilégiée de RLJ

Pour les lecteurs qui aiment investir dans des actions privilégiées à rendement élevé, leRLJ Preferred A part(RLJ.PA) est également un achat opportuniste. Nous avons récemment écrit à ce sujet ici sur Seeking Alpha. Ce qui suit est le titre (y compris le lien): Achetez des actions privilégiées de REIT mal cotées à 7,7% qui ne peuvent pas être appelées

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