Helms & Gray: Investissement immobilier 101

Comment construiretangiblecapitaux propres et revenus avec un actif tangible

Nous parlons beaucoup sur ce site de la sagesse de posséder des actifs tangibles. Et nous avons décidé qu’il était temps de commencer à nous concentrer davantage sur l’éducation de nos lecteurs sur la façon d’investir dans le plus grand marché des actifs tangibles: l’immobilier.

Le marché immobilier mondial s’élève actuellement à plus de 200 billions de dollars. Cela éclipse à la fois les marchés de la dette et des actions titrisés en circulation.

Pendant des siècles, la propriété de la terre et de la propriété a été un indicateur direct de la richesse. C’est toujours vrai aujourd’hui. la différence étant que presque tout le monde peut maintenant avoir accès à cette classe d’actifs, et les options pour le faire sont beaucoup plus nombreuses.

L’immobilier offre un moyen de créer des fonds propres et des revenus en dehors du casino de Wall Street, de manière à tirer parti des avantages fiscaux qui ne sont pas offerts aux détenteurs d’actions et d’obligations. Il peut également offrir une protection du pouvoir d’achat pendant les périodes de dévaluation de la monnaie.

Mais, l’éducation et le calendrier sont très importants dans cet espace. Comment l’investisseur débutant peut-il s’impliquer tout en réduisant le risque de faire des erreurs coûteuses? Les marchés immobiliers peuvent entrer dans un territoire de bulles de prix (comme c’est le cas aujourd’hui) – comment pouvez-vous déterminer quand il est sûr ou trop risqué d’investir?

Nous avons invité Robert Helms et Russ Grey, mieux connus sous le nom de The Real Estate Guys, sur le podcast cette semaine pour fournir un aperçu de “Real Estate Investing 101” pour le public Peak Prosperity. Dans ce document, ils couvrent les différentes façons d’investir, comment identifier quelle approche vous convient le mieux compte tenu de vos objectifs personnels et de votre appétit pour le risque, et comment vous préparer à devenir un investisseur actif.

Malgré la surévaluation de nombreux marchés immobiliers en ce moment, nous croyons que ce secteur a une pertinence et un potentiel à long terme pour la plupart des investisseurs. Donc, pour ceux qui, comme nous, sont positionnés défensivement en attendant la prochaine correction majeure, il est temps de s’éduquer. Lorsque la correction se produit, vous voulez être prêt à déployer votre poudre sèche rapidement et intelligemment dans cette classe d’actifs une fois que de bonnes valeurs apparaissent.

Attendez-vous à plus de podcasts sur ce sujet tout au long de l’année, axés sur des étapes spécifiques du processus d’investissement immobilier (valorisation, financement, gestion immobilière, amélioration des immobilisations, considérations fiscales, etc.). Plus nous sommes tous informés, plus nous aurons d’options.

Cliquez sur le bouton de lecture ci-dessous pour écouter l’interview de Chris avec The Real Estate Guys (47m: 15s).

TRANSCRIPTION

Chris Martenson:Bienvenue à tous dans ce podcast Peak Prosperity. Je suis votre hôte, Chris Martenson et nous sommes le lundi 2 juillet 2018. Wow. Je ne peux pas croire combien de temps s’est écoulé. Maintenant, en 2017, Adam et moi avons été invités à la faculté d’un événement appelé le Sommet en mer, mis en place par Robert Helms et Russell Gray, l’animateur des Real Estate Radio, un programme d’investissement immobilier pour les investisseurs. Il fonctionne depuis 1997. Maintenant, regardez, ni Adam ni moi ne savions à quoi nous attendre, mais nous étions intrigués par l’autre faculté, que nous connaissions déjà personnellement ou que nous connaissions et que nous voulions vraiment rencontrer et apprendre à connaître. En outre, les gens qui connaissaient les sommets de l’année précédente ont déliré de l’expérience.

Eh bien, nous avons tous deux été époustouflés par la qualité du personnel, l’engagement envers l’enseignement et l’apprentissage, l’incroyable tribu de gens qui ont été attirés par tout cela pour faire une expérience vraiment remarquable. Et une de mes clés prend toujours, j’en ai plusieurs. Mais l’un de mes plus grands que je voulais partager avec vous auditeurs aujourd’hui est l’importance de l’immobilier dans son portefeuille à la fois comme un moyen de construire et de maintenir la richesse. Et je ne peux pas penser à quelqu’un de mieux pour nous emmener à travers les bases, l’ABC de l’investissement immobilier que Robert Homes et Russell Gray, les gars de la radio immobilière. Bienvenue monsieur.

Robert:Hey, Chris. Toujours super de te parler mon ami.

Russell:Hey, Chris.

Chris Martenson:Écoutez, je voulais absolument avoir quelques-uns des événements incroyables qui ont eu lieu au Summit at Sea de cette année sur cassette avec nos auditeurs. Et nous allons vers l’arrière du podcast avec une offre spéciale pour nos auditeurs, mais d’abord parlons de l’immobilier. Êtes-vous les gars pour ça?

Robert:Je pense que nous sommes généralement prêts à parler de l’immobilier avec très peu de préavis. Sûr.

Chris Martenson:Génial. D’accord. Beaucoup de mes auditeurs ont du mal à savoir où investir ces jours-ci. Et honnêtement, l’immobilier peut être cher dans certains ou plusieurs endroits en ce moment, mais il est tout à fait vrai que plus on a d’expérience avec l’immobilier, mieux c’est. Robert, commençons par le début avec Real Estate 101. Vous y êtes depuis longtemps pour quelqu’un qui commence à peine. Quelles sont les raisons fondamentales pour lesquelles vous avez investi dans l’immobilier et vous y êtes resté?

Robert:Bonne question Vous savez, l’immobilier est sans doute différent de tout autre type d’investissement; et voici ce que je veux dire par là – vous n’avez jamais à investir dans une action ou un baril de pétrole ou une once d’or. Ce sont des investissements discrétionnaires à 100%. Mais l’immobilier n’est pas comme ça. Nous ne pouvons pas nous asseoir sur le marché immobilier. Nous devons interagir de manière financière avec l’immobilier. Cela ne signifie pas que nous devons en acheter mais nous allons louer une maison, nous allons louer des bureaux, nous allons partir en vacances. Et à cause de cela, il ne fonctionne pas comme les autres classes d’actifs. Nous pensons que c’est le meilleur investissement sur terre parce que c’est la terre et ils n’en faisaient plus, comme nous aimons le dire. Mais tout l’immobilier n’est pas le même et il ne s’agit pas seulement de l’immobilier, mais de la personne qui y investit. Beaucoup de façons différentes d’investir dans l’immobilier. Beaucoup de types de biens.

Mais plutôt que de le rendre insupportable, nous avons un cadre que nous utilisons et c’est assez simple, ça va comme ça – en haut, nous imaginons ce que nous appelons notre philosophie d’investissement personnelle. C’est différent pour chaque personne, et c’est la chose qui les fait graviter vers vouloir investir ou posséder ou détenir des biens de quelque sorte. Et plus probablement nous avons du temps aujourd’hui mais nous avons un outil de ressources assez cool. Heureux de partager avec vos auditeurs à ce sujet avant que nous ayons terminé. Un peu d’exercice à faire pour comprendre votre philosophie d’investissement personnelle. Une fois que vous comprendrez qui vous êtes en tant qu’investisseur, la prochaine chose est de trouver un marché immobilier ou des marchés, des types de propriété, des données démographiques que vous voulez servir qui répondront à votre philosophie d’investissement personnel. Par exemple, si vous investissez dans l’immobilier et que vous cherchez des occasions d’acheter des choses et d’ajouter de la valeur et de les vendre à profit. Si vous êtes un investisseur immobilier, alors vous cherchez à côtoyer un investisseur professionnel qui peut vous aider à savoir s’il s’agit d’une syndication ou d’une fiducie de placement immobilier ou simplement d’un placement privé ou d’un partenariat.

Une fois que vous avez trouvé un marché ou un marché, vous devez trouver une équipe qui peut vous aider. L’investissement immobilier est un sport d’équipe et il y a beaucoup de gens dans votre équipe: votre courtier, votre professionnel des prêts, votre fiscaliste, votre avocat, votre type de réadaptation; Il y a beaucoup de gens dont vous avez besoin dans votre équipe, dont certains sont très compétents, mais si vous n’êtes pas ces gens-là, ils seront importants. Et une fois que vous avez identifié votre équipe, la dernière pièce est la propriété. Et je dirais que la propriété est la partie la moins importante et la plus interchangeable de l’ensemble.

Oui, ce que la plupart des gens font, c’est qu’ils commencent avec la propriété. Ils trouvent une “bonne affaire” et ils achètent une propriété. Et si ce n’est pas en accord avec qui ils sont et le genre d’investisseur qu’ils sont alors il y a une recette pour le désastre. Et vous entendez les gens dire bien, j’ai essayé l’immobilier mais ça n’a pas marché. L’immobilier fonctionne si vous le faites.

Russell:Hey, Chris, je peux intervenir? J’ai un peu à dire.

Chris Martenson:Absolument.

Russell:Je pense que l’une des choses que les gens ne comprennent parfois pas, c’est que l’immobilier n’a pas de performance financière spécifique. C’est vraiment polyvalent. Vous pouvez faire beaucoup de choses différentes avec un portefeuille immobilier et je suis sorti de l’activité hypothécaire, j’ai une expérience dans l’assurance et les services financiers. J’ai donc passé du temps à étudier la planification financière informelle. Et il y a de très bonnes choses qui sortent du monde des actifs papier en termes de la façon dont vous structurez un portefeuille pour gérer les bons et les mauvais moments. Et ce que beaucoup de gens ne comprennent pas, c’est que tout ce que vous pouvez faire avec un portefeuille d’actifs papier en termes d’allocation d’actifs, de croissance des actions et de génération de cash-flow, de stratégies fiscales et de planification patrimoniale biens. Il faut un peu d’apprentissage pour le faire parce que ce n’est pas aussi banal de savoir comment le faire. Mais ça en vaut la peine parce que vous construisez le portefeuille qui est vraiment testé.

L’immobilier est prouvé par le temps. Vous savez, vous revenez il y a 50 ans, il y a 100 ans, il y a 1000 ans, les gens les plus riches possèdent et contrôlent l’immobilier. Ils pourraient faire leur richesse ailleurs, mais beaucoup de richesse est stockée à des fins de protection dans l’immobilier. Et ainsi, et la chose est que les unités sont si petites que littéralement tout le monde peut le faire. Si vous commencez avec une maison quelque part ou un terrain ou si vous construisez un grand portefeuille avec des dizaines de milliers d’immeubles d’appartements ou d’hôtels ou tout ce que vous voulez y mettre. Tout ce que vous faites ou tout ce que vous pourriez faire en termes de planification financière, vous pourriez faire avec l’immobilier.

Chris Martenson:Eh bien, c’est intéressant. Après mon premier Sommet en mer, je devais certainement me mettre en branle et apprendre quelques termes. Robert, vous en avez jeté un là-bas, je veux juste m’assurer que tout le monde suit. Vous avez utilisé un terme, la syndication. Qu’est-ce que ça veut dire?

Robert:Oui, bonne question. La syndication est la capacité à rassembler les gens pour faire une affaire plus importante. Je n’aurais peut-être pas assez d’argent pour investir personnellement dans une propriété que j’aime bien, mais peut-être que si j’ai trois ou quatre de mes copains ensemble et que nous mettons chacun 50 ou 100 000 $, maintenant nous pouvons le faire. C’est une syndication simple. Mais aujourd’hui, beaucoup de transactions immobilières de plus grande envergure, comme Russ l’a mentionné, les hôtels, les grands immeubles de bureaux commerciaux, sont presque toujours une syndication, un groupe d’investisseurs qui se réunissent.

Chris Martenson:Maintenant, il y a des choses légales dont vous devez vous inquiéter. Encore une fois, tout est possible. Pour beaucoup d’entre nous, nous sommes occupés à faire tout ce que nous faisons dans la vie pour vivre, prospérer et survivre et l’idée de mettre l’immobilier dans un portefeuille est intéressante. Mais nous n’avons pas le temps d’aller aux séminaires, de lire les livres, de sortir et de retrousser nos manches, de sortir les pinceaux et de le faire nous-mêmes. La grande partie est dans l’immobilier, vous n’avez pas à le faire.

La syndication est un véhicule où vous pouvez investir passivement avec un promoteur reconnu, un opérateur immobilier éprouvé qui vous permettra de vous rapprocher et de bénéficier de la performance financière et parfois même des avantages fiscaux que vous offre l’immobilier. Donc, l’une des questions fondamentales pour les gens de se demander s’ils sont investis dans l’immobilier est-ce que je veux le faire moi-même? Est-ce que je veux trouver une propriété et me qualifier pour le prêt et obtenir les locataires et tout cela, ce qui est génial. Nous faisons une tonne de cela. Ou suis-je plus d’un investisseur passif qui voudrait remettre le football à quelqu’un qui peut faire le jeu.

Russell:Chris, si vous y pensez vraiment, c’est comme un fonds commun de placement, sauf qu’il n’est pas coté en bourse. Un fonds commun de placement est juste un groupe de personnes réunissant leur argent ensemble, le donnant à un gestionnaire de fonds qui prend des décisions d’investissement à un résultat financier – le revenu, la croissance tranquille, le principal, les avantages fiscaux quel qu’il soit. Encore une fois, revenons à cette notion que tout ce que vous pouvez faire dans le monde des actifs papier que vous pouvez faire avec l’immobilier, c’est vraiment tout ce que la syndication est.

C’est donc très pratique pour l’investisseur passif, pour les personnes qui investissent simplement, et pour le gestionnaire de fonds si vous construisez un sponsor. Le syndicateur est la personne responsable de la conclusion du contrat, de l’examen de la transaction, de l’exécution de la transaction, tout comme lorsque vous confiez votre argent à un gestionnaire de fonds.

Chris Martenson:Génial. Merci beaucoup pour ces explications car je dois admettre que j’étais très peu averti en matière d’investissement immobilier. Je connaissais la maison que je possédais personnellement. Je suppose que je me suis un peu extrapolé, je suppose que je serais propriétaire de deux et en louerais un. Peut-être que c’est un premier pas logique que quelqu’un pourrait concevoir, étant donné sa propre expérience personnelle.

Mais ce que j’ai vu au Summit at Sea, c’est tout cet univers de niches de l’immobilier, commercial versus résidentiel, c’est deux gros seaux. Et puis, dans le secteur résidentiel, il pourrait même y avoir quelque chose de plus spécial comme la vie assistée résidentielle et nous avions Gene Garino dans un podcast précédent. Les gens se souviennent – nous avons parlé de la façon dont une maison peut être transformée pour créer un endroit où les gens qui viennent pour un peu plus d’aide et qui vivent vers la fin de la vie, mais qui n’ont pas toute leur place. Il y a des transactions syndiquées commerciales. Il y a multifamilial; il y a tout l’univers des choses dans lesquelles les gens peuvent investir.

Et bien sûr, je pense que mes auditeurs sont intrigués par cela parce que nous parlons de la richesse primaire et de la richesse secondaire, de la richesse tertiaire, de l’immobilier en fonction de la saveur que vous obtenez est primaire ou secondaire. La primaire pourrait être la terre agricole elle-même. Secondaire serait le moyen de production immobilier commercial ou la propriété locative. Des choses comme ça. J’aime vraiment cela comme modèle, et plus je l’ai regardé, plus j’ai tapé mon front et dit duh, j’aurais dû regarder ça plus tôt. Où étaient mes parents, non? Parce qu’il a vraiment des moyens extraordinaires que l’immobilier, comme je l’ai mentionné dans l’intro, à la fois construire et maintenir la richesse.

L’un des domaines dans lesquels j’étais très simple ou mal informé était les avantages fiscaux de cela. Robert, peux-tu parler de ça? Quels sont les avantages fiscaux d’être un investisseur immobilier?

Robert:Oui, nous ne sommes évidemment pas des professionnels de la fiscalité, mais l’une des choses que nous avons apprises au fil des ans, c’est que si vous étudiez le code fiscal d’un pays, vous pouvez dire où il voudrait que vous investissiez. Et il est assez facile, si vous regardez le code fiscal américain dans de nombreux endroits du monde, d’offrir des avantages fiscaux aux gens qui fourniront des logements abordables et sécuritaires, des bureaux et des terres agricoles à d’autres personnes. Et l’idée est que nous avons une multitude d’avantages que nous pouvons tirer de l’immobilier. Il y a le revenu. Il y a la croissance à long terme au fil du temps, il y a l’amortissement du prêt, ce qui met plus de l’immobilier de votre côté du bilan.

Mais les avantages fiscaux peuvent être immenses. Parfois, les gens choisissent effectivement le véhicule spécifique dans l’immobilier en fonction du résultat fiscal qu’ils essaient de comprendre dans la vie. S’ils ont beaucoup de revenus et qu’ils veulent compenser cela, il y a des façons de le faire avec l’immobilier. Il y a des crédits, il y a des façons de prendre une propriété que vous possédez et ensuite de pousser tout le gain et l’équité vers l’avant et de ne pas payer d’impôt aujourd’hui. Autrement dit, nous l’appellerons un échange d’impôt différé, où vous échangez pour une autre propriété.

Donc, il ya beaucoup de bons outils et vous commencez vraiment – j’ai commencé une philosophie d’investissement personnelle est, pourquoi suis-je intéressé par l’investissement immobilier? Juste pour le flux de trésorerie? Est-ce parce que je veux acquérir un bilan plus important au fil du temps, ou est-ce pour des allégements fiscaux? Et donc en fonction de vos réponses à ces questions, vous allez sélectionner les types de biens immobiliers et les marchés qui vont vous donner le meilleur avantage possible.

Donc, Chris, l’un des plus grands avantages fiscaux dans l’immobilier est l’amortissement et la façon dont fonctionne l’amortissement est de prendre la valeur de la structure, pas la saleté parce que la saleté est déjà saleté mais le bâtiment est considéré par l’IRS comme se détériorant avec le temps . Même dans le monde réel, cela prend de la valeur, typiquement. À des fins fiscales, la valeur diminue et vous subissez une «perte». Mais il s’agit d’une perte fantôme parce que vous ne mettez pas vraiment d’argent à contribution et que vous êtes en mesure de déduire ce montant de l’argent que vous avez reçu, ce qui crée un énorme avantage fiscal pour vous.

Et puis à l’intérieur de l’amortissement qui est généralement sur le bâtiment, vous savez, vous allez le faire sur peut-être 27,5 jusqu’à près de 40 ans, selon le type de propriété, il est que vous avez amortissement accéléré pour certaines composantes comme les biens personnels ou les appareils. Et il y a donc des horaires avec lesquels vous pouvez travailler sur votre CPA pour le faire. Mais c’est un moyen d’attirer beaucoup de capitaux en faisant passer les allégements fiscaux dans le courant et de ne pas avoir à payer d’impôt sur le revenu actuel par rapport à l’argent que vous apportez aujourd’hui. Donc, c’est un peu compliqué, mais ce n’est pas super compliqué. Tout CPA qualifié peut vous aider à comprendre comment l’amortissement est l’un des principaux avantages fiscaux dans l’immobilier.

Chris Martenson:Et j’ai aimé – merci pour ça. Et pour illustrer cela, disons que le bâtiment était de 275 000 à 27,5 ans de dépréciation, un échéancier de 10 000 $ serait rattrapé. Donc, si j’avais 10 000 $ de revenu sur ce bâtiment, cela reviendrait à zéro avec la dépréciation. Nous dirions oh, rien ne s’est passé ici; mon K1 ou tout ce qui ressemble à rien ne s’est passé ici. Même si ce que j’ai vécu était de 10.000 en cash-flow.

Il était intéressant dans le dernier cycle de débat présidentiel entre Hillary et Trump, pas une déclaration politique ici personne, mais Hillary parlait de combien elle a payé en impôts et était un peu offusqué que Trump a payé zéro, mais en fait, Trump est un vrai investisseur immobilier. Et si nous pensons que c’est une bonne chose ou une mauvaise chose est une discussion différente. Ce qui est vrai est ce que Robert, ce que vous avez dit, c’est que la nation a écrit son code fiscal pour obtenir certains comportements des gens et nous voulons des maisons, nous voulons des logements, nous voulons des biens immobiliers, nous voulons des terres agricoles productives. Et le code des impôts en profite. il profite également aux puits de pétrole et vous l’appelez. Toutes sortes de choses, que ce soit bien ou mal, est une discussion différente, mais il y a le code des impôts et c’est ce que je suis venu, obtenir une meilleure appréciation, c’est comme ça, comment le système fonctionne et il veut que je faire certaines choses. Peut-être que ce serait plus facile si je faisais ces choses. Est-ce une bonne façon de voir les choses?

Robert:Je pense que c’est exactement ce que vous pensez. Maintenant, nous aimons dire que nous ne voulons pas laisser la queue fiscale remuer le chien d’investissement. Nous n’investissons pas dans l’immobilier uniquement pour les avantages fiscaux. Mais en fonction de ce à quoi ressemble le reste de notre vie économique, nous pouvons certainement structurer nos investissements immobiliers pour qu’ils aient le plus d’avantages pour nous.

Chris Martenson:Fantastique. Eh bien, je pense que c’est une excellente façon de le dire. Et Russell, vous et Robert, vous avez co-écrit un livre intituléL’équité arrive, que vous avez eu la gentillesse de me donner une copie qui a été lue par mon fils, ma fille aînée, nous sommes en conversation. Donc merci pour ça. C’est un livre fantastique couvrant les bases et quand plus de copies deviennent disponibles, j’encourage les gens à écouter si vous êtes intéressé à en obtenir un. Russ, d’abord quand plus d’exemplaires seraient disponibles? Deuxièmement, titre provocateur. Qu’entendez-vous par “équité”?

Russell:C’est vraiment intéressant. Je vais donc reporter la première question parce que nous ne le savons pas. Il est en cours de réédition. Vous savez, le livre a 14 ans. Ce sont des vérités intemporelles et des principes financiers intemporels. Mais le concept de «l’équité arrive» a été vraiment écrit dans la base que nous avons une devise défaillante – le dollar américain a une ligne de tendance de 115 ans qui est en baisse, ce qui signifie que tout ce qui est libellé dans cette monnaie au fil du temps va monter en valeur monétaire.

Cela ne veut pas dire que cela augmente en valeur réelle, mais cela veut dire qu’il a sa valeur. Donc, quand vous pouvez utiliser l’immobilier pour réparer la dette, puis vous bénéficiez de l’appréciation du prix en raison du dollar défaillant, même si vous pouvez toujours posséder un trois chambres, deux salles de bain que vous avez acheté pour 50 000 $ avec un Un prêt de 40 000 $, lorsque cette propriété vaut 4 ou 500 000 $ en raison de l’inflation, vous n’avez toujours qu’un prêt de 30 ou 40 000 $, selon le montant que vous avez remboursé. Et donc cette propagation est l’équité.

Et si vous ne faites rien en général, mais que vous possédez des biens immobiliers et que vous en prenez soin et que vous effectuez vos paiements, vous allez faire l’expérience de l’équité. Nous appelons cette équité passive. Si vous voulez être un peu plus agressif, vous pouvez trouver une maison délabrée, réparer et forcer l’équité. Et alors vous avez un certain degré de contrôle sur cela. Il ne s’agit pas nécessairement de spéculer sur la direction du marché.

Et puis il y a d’autres formes, les capitaux propres amortis, Robert échappé à plus tôt. Nous ne pensons pas au profit que nous obtenons en remboursant un prêt ou en profitant de nous parce que, typiquement, nous effectuons nos paiements à domicile avec nos propres revenus. Donc, nous ne faisons que mettre de l’argent provenant de notre flux de trésorerie de notre chèque de règlement pour rembourser notre prêt. Mais quand cet argent arrive du locataire et que vous remboursez le prêt avec l’argent du locataire, c’est un profit pour vous. Et cela vaut généralement de 2 à 3 ou 4% par an. Lorsque vous additionnez toutes les choses qui se passent à l’intérieur d’un bien immobilier, il est très facile d’obtenir un gain de 20% sur votre argent investi dans une structure très, très conservatrice. La plupart du temps, les gens qui investissent pensent, vous savez, je dois avoir des investissements très risqués. Si je veux être en sécurité, je dois être dans la fourchette de 5 ou 6%. Mais ce n’est pas vrai avec l’immobilier.

Et donc, la composante capitaux propres de l’immobilier, que ce soit à partir du remboursement du prêt ou de l’appréciation à long terme de l’inflation, est un excellent moyen de créer de la richesse en la combinant avec la fixation de la dette. Donc, les investisseurs immobiliers deviennent riches avec la dette. Et l’écart entre la dette et la valeur est l’équité, et c’est vraiment là que l’argent se fait dans l’immobilier.

Chris Martenson:S’enrichir avec la dette. Maintenant, c’est une idée étrange et je pense que beaucoup de gens du côté des consommateurs comprendraient que la dette est une mauvaise chose. Si vous avez une dette d’études, une dette de carte de crédit, une dette auto. Vous savez que ces choses me pèsent. Alors parlons de la façon dont la dette fonctionne pour les investisseurs immobiliers.

Je pense que c’est un concept très important et qui m’a pris un peu de temps pour commencer à comprendre. Robert, commençons par vous – comment la dette fonctionne-t-elle pour vous dans cet exemple?

Robert:Ouais, bien la première chose est que vous devez casser le paradigme de la dette étant soit bon ou mauvais. Il y a une bonne dette et une mauvaise dette. Ce serait une dette de carte de crédit d’intérêt élevé où vous achetez des choses que vous consommez et que vous n’avez pas vraiment besoin et ensuite vous payez pour eux pendant des années. C’est une mauvaise dette. Une bonne dette est quand vous pouvez contrôler un actif comme un morceau de l’immobilier et créer à long terme soit la croissance des flux de trésorerie ou de l’équité ou des avantages fiscaux ou tout ce qui précède.

Et donc le concept est assez simple – parce que les banques et les prêteurs privés et toutes sortes de gens qui ont de l’argent à prêter veulent de la sécurité, ils reconnaissent l’immobilier et la propriété comme une des meilleures garanties. Donc, ils sont heureux de faire un prêt contre la propriété. Si j’ai acheté une propriété de 100 000 $ et que j’ai 100 000 $, je pourrais l’acheter pour de l’argent, et il pourrait y avoir des raisons de le faire. Mais si j’utilise un effet de levier, si j’utilise la dette, imaginons que je pourrais réduire de 120 000 $ et obtenir un prêt de 80 000 $. Maintenant, voici la partie cool – le prêt pourrait être de 5%, mais si la valeur de l’immobilier et l’augmentation de Russ a parlé d’arbitrage 15, 18, 20% alors je vais faire la différence. J’arrive à arbitrer la propagation si vous voulez.

Et voici pourquoi – la banque veut un flux prévisible de revenus pour leurs 80 000 $. Ils n’obtiennent aucun avantage. Maintenant, dans la divulgation équitable, ils ne prennent également aucun des risques de baisse, sauf si quelque chose de catastrophique se produit. Mais, ce que nous voulons en tant qu’investisseurs immobiliers est que nous voulons contrôler l’actif, l’appréciation, l’augmentation du loyer au fil du temps, les améliorations que vous faites sur la propriété pour augmenter la valeur et / ou la trésorerie et tout cela va à bénéficier des 20 000 $ disponibles – l’argent que nous avons mis de l’avant. La dette nous permet donc de contrôler davantage. Si j’avais cette autre tranche de 100 000 $ à investir, je pourrais acheter une propriété de 100 000 $ ou acheter cinq propriétés de 100 000 $ en réduisant de 20% les prêts et en obtenant un prêt pour le reste. Je suis donc capable de contrôler cinq fois plus de biens immobiliers et je contrôle tout le potentiel de cet immobilier en amenant un partenaire, qui est l’institution financière.

Je sais que Russell en aura plus à dire parce qu’il est dans le secteur des prêts depuis longtemps.

Russell:C’est la raison pour laquelle je suis entré dans le secteur des prêts parce que je le comprends vraiment dans ce concept d’arbitrage que Robert a mentionné est probablement la clé. Si vous avez une propriété qui va générer des flux de trésorerie à 10% et que vous pouvez emprunter de l’argent à 5% pour l’acheter, combien d’argent voulez-vous emprunter? Vous voulez emprunter tout ce que vous pouvez et posséder autant de propriétés que vous le pouvez parce que vous faites un profit sur la dette et que c’est juste sur les flux de trésorerie. Ensuite, vous ajoutez les allégements fiscaux et l’amortissement et l’appréciation à long terme.

Pour revenir à l’exemple de Robert, si vous avez une propriété sur le marché où elle s’apprécie de 5%, une propriété de 100 000 $ fait croître les capitaux propres au taux de 5 000 $ par année. Si vous possédez une propriété, votre croissance des capitaux propres chaque année est de 5 000 $ ou 5%. Mais si vous prenez le même 100 000 $ et vous achetez cinq propriétés et maintenant vous avez un portefeuille de 500 000 $ dans le même marché offrant le même 5%, vous avez un gain de 25 000 $ sur votre investissement de 100 000 $ et une croissance de 25% taux. Et puis, vous ajoutez à cela les flux de trésorerie et l’amortissement et vous parlez maintenant d’avoir un portefeuille qui pourrait croître à 30 ans et plus, 40% par année. Et c’est ce que les gens ne comprennent pas à propos de l’immobilier. Lorsque les gens font la comparaison avec le marché boursier pendant de longues périodes par rapport à l’immobilier sur une longue période de temps, ils disent simplement si vous avez une maison qui est payée à 100% – un portefeuille d’actions qui est payé à 100%. Au fil du temps, le marché boursier est peut-être mieux d’un point ou d’un point et demi, quel que soit le nombre.

Mais lorsque vous ajoutez des dettes à effet de levier dans ce portefeuille immobilier et les stocks d’impôt et d’amortissement ne peuvent pas toucher à l’immobilier. J’en ai discuté deux fois avec tout un groupe de personnes. Je l’ai fait une fois au Freedom Fest en 2013 et nous l’avons fait lors de notre sommet des investisseurs en mer, six mois auparavant. Les deux fois j’ai gagné le débat. Et je n’ai pas gagné le débat parce que je suis intelligent. J’ai gagné le débat parce que je représentais l’investissement gagnant. Et c’était juste mathématique et c’était si facile quand quelqu’un a compris le concept, comme c’était facile à faire. Le problème est qu’il n’y a pas d’éducation financière là-bas. Nous recevons notre éducation financière du monde de l’investissement en papier qui sont essentiellement des vendeurs – qui sont là pour nous vendre des actions, des obligations, des biens immobiliers, nous apprend à placer notre argent dans les banques et à nous imposer des impôts élevés.

Donc, notre système d’éducation financière, qui n’existe pas vraiment, est un système de marketing qui nourrit le gouvernement, nourrit Wall Street et nourrit les banques. Si vous voulez sortir de ce système et cesser de nourrir ces institutions pour garder plus de votre propre argent, l’immobilier est le véhicule d’investissement idéal pour le faire avec. Et c’est facile à comprendre. Vous n’avez pas besoin d’être un spécialiste des fusées avec un doctorat pour faire de l’immobilier.

Chris Martenson:Très bien dit et cela revient à quelque chose que je crois que Robert a dit. Je veux juste m’assurer que nous faisons ressortir ce concept parce que ce trio sacré d’armes marketing nous a permis d’investir à Wall Street et tout cela et le système bancaire – ils ont fait tout leur possible pour nous dire dans le dernier boom immobilier de 2006 à 2008 pour nous parler des gens qui ont été brûlés ou du coiffeur qui a acheté 19 maisons à Las Vegas et qui a été brûlé – parce que ces gens espéraient faire de l’argent parce que le prix du logement allait augmenter. Ils ont été gravement brûlés par ça. Ce dont vous parlez, c’est quelque chose de complètement différent, qui consiste à contrôler au mieux les variables, ce qui comprend le montant de l’effet de levier que vous avez obtenu, les flux de trésorerie que ces propriétés ont. Les autres avantages non monétaires; Cela prend du contexte.

Et c’est pourquoi ça commence par l’éducation, n’est-ce pas? Donc, c’était vraiment le sujet que je voulais ramener à la maison n’est pas seulement d’alerter les gens, il y a cette chose merveilleuse appelée immobilier, mais ce que j’ai appris est qu’il y a des façons de commencer à s’impliquer dans la complexité, tel qu’il est, et de commencer à se fondre dans ce qui est disponible là-bas. Parce qu’il y a des moyens d’être extrêmement prudents et prudents et les gens font cela depuis longtemps et il y a un moyen de le faire et il y a une méthode. Mais pour votre point de vue Russ, personne ne se fâche dans le système bancaire de Wall Street pour nous renseigner à ce sujet. C’est ce que nous essayons de faire aujourd’hui, ce sont les yeux des gens ouverts.

Et alors, Robert, si quelqu’un voulait commencer, sachez que ça commence vraiment. Quelle est la meilleure façon pour eux de commencer, pensez-vous?

Robert:Oui, je pense évidemment, la première chose à faire est de comprendre. Donc, vous voulez vous renseigner sur l’investissement immobilier. Et il y a beaucoup de bonnes façons de le faire. Il n’a pas besoin d’aller à un courtier ou un vendeur immobilier qui veut vous vendre une maison ou une propriété – il ya de grands livres et cours audio et podcasts. Nous faisons notre podcast depuis 20 ans maintenant. C’était une émission de radio à l’origine et le podcast est maintenant entendu dans 190 pays. Nous sommes toujours à la radio et il y a beaucoup de bonnes ressources pour pouvoir commencer à comprendre.

Je dirais cependant que – l’immobilier n’est pas un marché parfait et c’est en fait une bonne chose. Si je voulais aller aujourd’hui et acheter une part d’actions cotées en bourse, je ne peux rien faire qui puisse influencer le prix. Le prix est le prix parce que nous avons un marché boursier très efficace. L’immobilier n’est pas comme ça. L’immobilier, nous pouvons réellement bénéficier de choses comme le délit d’initié. Nous n’appelons pas cela mais quand nous apprenons quelque chose sur un marché ou une propriété en particulier ou un développeur ou un coin de rue où quelque chose se passe, nous pouvons décider d’exploiter cela de manière positive et utiliser cette information interne. Ne peut pas faire cela sur le marché boursier.

Quand je trouve un vendeur qui veut vraiment sortir, je peux négocier beaucoup pour eux et pour moi que je ne pouvais pas faire dans d’autres types de marchés. Donc, la chose à propos de l’immobilier est que vous ne voulez pas être submergé par cela. Cela peut être aussi simple que d’acheter la maison d’à côté. Mon mentor Jim Rhone a dit que les enfants devraient avoir un vélo à pédaler et un vélo à louer. Et c’est la même chose avec l’immobilier. Si tout ce que vous avez fait était d’acheter une maison de plus et de le louer, c’est un bon début. Mais il y a tellement d’autres façons que nous encourageons les gens à faire est de dire entrer en contact avec votre investisseur interne. Déterminez ce qui vous attire vraiment. Qu’est-ce qui vous intéresse?

Si c’est juste une performance financière – d’accord, l’immobilier peut le faire pour vous. Si c’est juste un avantage fiscal. D’accord. Il existe un moyen de s’impliquer dans l’immobilier qui vous parle de fournir des logements propres et abordables aux gens qui ne peuvent pas posséder leur propre propriété. Qu’il s’agisse de les impliquer dans l’agriculture et de voir pourquoi le manque de calories va venir et comment nous pouvons en tirer profit. Que ce soit de savoir comment je peux faire quelque chose avec l’immobilier qui nourrit ma passion. Vous commencez là et vous commencez à vous concentrer sur ces concepts. Et la bonne nouvelle est qu’il n’y a pas de hâte. Dans 20 ans, dans 20 ans, que vous fassiez quelque chose ou non, vous ne voulez pas simplement attendre, mais vous n’avez pas à intervenir demain. Nous rencontrons des gens qu’ils trouvent notre podcast et ils sont comme j’ai investi dans l’immobilier et maintenant je veux aller complètement à l’intérieur.

Eh bien, nous dirions une minute. Faisons un peu de recherche. Faisons une petite étude. Mettons-nous au point, puis prenons des mesures significatives, non? Vous pouvez aller d’où vous êtes maintenant à l’endroit où vous voulez être si vous allez juste consacrer du temps à apprendre sur l’immobilier, à contourner les gens qui le font. Nous aimons contourner les gens qui font de l’immobilier parce que cela nous permet d’élargir nos horizons. Vous le savez comme vous avez participé au sommet, il y a tellement de gens qui viennent du monde entier et qui font des choses radicalement différentes. Tout cela relève de l’immobilier, mais c’est différent. Vous devez donc déterminer ce qui va vous intéresser et quelle est la prochaine étape logique.

Chris Martenson:Oui, et je veux parler un peu de ce moment parce que je parle à la fois du Sommet en mer et de la conférence qui a eu lieu deux jours plus tôt, L’avenir de l’argent et de la richesse, un ensemble très diversifié d’opinions. Alors Russ, question à vous – quand je suis sorti de ce groupe fantastique de personnes que vous avez réuni et de toute la faculté et en discutant avec, honnêtement, la plupart des gens dans le public, vous pouvez les mettre sur scène et être au courant, retourner le tout. Cela aurait été génial. Des tonnes d’expérience dans la chambre.

Et vraiment, je suis parti avec le sentiment que beaucoup de gens ont le sentiment que les choses pourraient être un peu cher. Je sais que vous venez de dire, Robert, que beaucoup d’asymétrie dans le marché de l’immobilier, nous pouvons certainement voir des propriétés et certaines zones pourraient être surestimées tout cela. Mais Russ, pour vous, je suis vraiment parti avec cette idée que beaucoup de gens partageaient mon inquiétude – peut-être le souci que ma tribu de gens écoutant cela partage que c’est une période vraiment difficile pour comprendre quoi faire avec votre argent pour être sûr, compte tenu de ce que la réserve fédérale et les autres banques centrales ont fait, Wall Street, tout cela. Donc, quand vous parlez de ce sens du timing – où nous voyez-vous dans cette histoire particulière et comment conseilleriez-vous à quelqu’un de commencer à aborder ce visage de l’immobilier? Est-il temps d’apprendre? Est-il temps d’apprendre et d’investir ou est-ce que cela répond vraiment à cette question ou est-ce trop vague pour y répondre?

Russell:Ce n’est pas trop vague pour répondre. C’est une excellente question. Et c’est une de mes pires bêtes, c’est parce que les gens pensent en termes de classes d’actifs qu’ils pensent en termes de matières premières. Et je ne parle pas comme des produits comme le pétrole et les métaux et les ventres de porc et des choses comme ça. Cette notion que quelque chose dans un monde d’investissement est universelle. C’est toujours la meme chose. Dans l’immobilier, ce n’est pas ce que Robert a dit, au sommet. Donc, vous pouvez toujours trouver une bonne affaire. C’est même vrai sur le marché boursier. Vous pouvez dire que le marché boursier est surévalué. Il y aura toujours des entreprises qui ne le sont pas. Si vous êtes vraiment bon et que vous savez comment trouver de la valeur, vous avez une chance. Mais le problème avec le marché boursier à mon avis, c’est que la plupart des gens ne savent pas vraiment comment souscrire une entreprise. Ils ne sont pas Warren Buffett. Ils ne peuvent pas regarder les finances d’une entreprise et vraiment comprendre si cette entreprise est évaluée ou non. Vous devez être très sophistiqué pour acheter des actions en tant qu’investisseur de valeur dans un marché chaud.

Beaucoup moins avec l’immobilier. L’idée est que vous pouvez aller dans un quartier et même dans le même quartier, vous pouvez trouver deux maisons qui sont exactement les mêmes, mais parce qu’ils ont une structure de propriété différente, parce qu’ils sont dans un état différent. – Peut-être que l’un est face à un côté de la rue, un district scolaire et un district scolaire différent – ils sont des propriétés très différentes et vous pouvez négocier l’accord. Vous n’avez pas vraiment à négocier l’affaire quand vous allez acheter des actions, presque tout le reste. Donc, encore une fois, en raison de la nature de l’immobilier, vous pouvez toujours trouver une bonne affaire. Vous devez travailler plus dur dans un marché chaud, absolument. L’avantage en ce moment est que les taux d’intérêt sont encore assez bas, même s’ils augmentent.

Et donc, si les taux d’intérêt continuent d’augmenter, plus vite vous verrouillez la dette dont nous avons parlé plus tôt, mieux ce sera. L’autre chose dont les gens ont peur est la valeur de l’actif. Il n’y a pas d’appels de marge dans l’immobilier. Si je pars aujourd’hui acheter une propriété avec 100 000 $ et que je mets 20 000 $ de moins, puis il descend à 50 000 $. Personne ne va appeler le prêt même si j’ai un prêt de 80 000 $. Tant que les loyers entrent et je peux faire ce paiement que vous revenez historiquement et regardez les valeurs d’actifs dans l’immobilier. Même dans la crise financière, ils vendent peut-être 40, 50% au pire – dans les pires marchés au pire moment de la crise. Mais les loyers ont fait tout cela.

Donc, l’immobilier et le contrôle immobilier à long terme portent sur les flux de trésorerie. Et donc si vous fixez le coût de votre dette, si vous avez des flux de trésorerie conservateurs dans les loyers, alors même si les biens devaient baisser, il n’y a pas de marge impliquée. Et pensez-y – même si le prix n’est jamais revenu, quelles sont, selon vous, les chances de cela? Si elle n’est jamais revenue, le prix est tombé de 100 000 à 50 et jamais, jamais revenu, combien d’argent avez-vous? 20. Et puis les locataires vont payer les 30 autres. A la fin de cet arc-en-ciel, vous allez avoir une maison qui est payée. Et quelle que soit la structure des prix dans le monde, une maison payée est une maison payée pour sa valeur. Peu importe si cela vaut un million de dollars ou si c’est 20 $, une maison qui est payée par son utilité pour les êtres humains.

Je reviens à ce qui est de l’aide en haut de la série, nous échangeons de la valeur en offrant un logement à quelqu’un et ils dépensent généralement 25 à 30% de leur revenu pour vivre chez eux et cela vaut peu, peu importe ce que vous le dénommez. C’est par l’inflation et la déflation ne couvrent pas vraiment le bénéfice de l’inflation, la couverture contre la déflation.

Chris Martenson:Monsieur, j’aimerais maintenant aborder maintenant le Sommet en mer auquel Adam et moi avons assisté l’année dernière, ainsi que la production sur terre, l’avenir de l’argent et de la richesse auquel nous avons assisté et qui a rencontré des gens fantastiques là-bas. Certaines des personnes qui me suivent depuis des années ont réussi à me trouver là-bas et j’ai pu rencontrer des gens formidables. J’ai eu de l’expérience totale, j’ai eu trois vedettes évidentes, qui fonctionnent vraiment bien pour moi.

L’un d’entre eux, le Summit at Sea, a été cette brillante présentation de Simon Black, qui m’a vraiment fasciné et m’a fait réfléchir différemment. Il y avait beaucoup. Le second était exposé à l’idée d’un auto-dirigé 401 (k), que je vais décomposer et permettre à d’autres personnes qui me suivent d’en savoir plus à ce sujet parce que cela m’a vraiment ouvert les yeux. Et le troisième était l’immobilier, évidemment, est une classe d’actifs importante à laquelle être exposé. Donc, avec ça, Robert, maintenant que la poussière s’est installée et que vous avez organisé cet événement extraordinaire et absolument extraordinaire avec Russell. C’est juste une expérience incroyable à la fois pour le contenu, mais je pense que le plus important pour la camaraderie est de le regarder en arrière. Qu’est-ce qui vous a vraiment marqué cette année?

Robert:Oui, vous savez, c’était notre 16e année de notre sommet des investisseurs. C’est le plus haut niveau d’événement que nous faisons. Il amène des gens de partout dans le monde. Nous passons quelques jours dans un hôtel puis nous embarquons sur un bateau de croisière pour une semaine et nous avons vraiment l’occasion de rompre le pain et de passer du temps et tout ça; apprendre de l’avant de la pièce dans les conversations. Et comme vous l’avez mentionné, aurait pu mettre l’assistance sur scène et c’est ce que nous avons fait pendant une semaine complète après les jours à terre. Et c’était vraiment le truc, c’était de regarder les gens prendre une nouvelle idée, de la traiter, d’y penser et puis, au dîner, en discuter autour de leur table. Et cela solidifie vraiment si vous êtes d’accord ou non avec l’orateur – que ce soit quelque chose que vous connaissez ou pas lorsque vous contournez d’autres personnes qui sont dans le même bateau, littéralement, digérant l’information et peut-être viennent d’un contexte différent ou un pays différent ou une monnaie différente qui en est vraiment la magie.

Et beaucoup de ces conférenciers sont extraordinaires, mais les assembler et quand vous pouvez avoir un panel où ces gens discutent entre eux, c’est vraiment excitant pour nous. Nous avons toujours été ravis de rassembler ce groupe de personnes et tout va de mieux en mieux. Lorsque vous et Adam, nous sommes arrivés la première année avec nous, il y a deux ans, c’était une excellente façon d’exposer notre public à votre message. Bien sûr, ce n’est pas un message auquel beaucoup de gens font attention. Et nous voulions résoudre cela dans notre monde.

Et puis, quand vous êtes revenu cette année c’était vous savez, maintenant vous avez des amis et ils le reconnaissent et vous avez pu apporter plus de valeur, mais l’interaction – les panneaux entre les différents haut-parleurs, pour moi c’est le plus intéressant et chose unique du sommet.

Russell:Hey, Chris, je veux intervenir avec une chose. J’ai quelque chose que je trouve vraiment pertinent que vous apprécierez. Et c’est notre programme pour jeunes adultes. Au cours des deux dernières années, nous avons créé un programme dans le cadre duquel nous accordons un rabais important, essentiellement un peu moins élevé que les coûts. Nous avons un programme de bourses d’études pour les jeunes adultes de 18 à 25 ans. Robert et moi sommes convaincus que cela va être vraiment, vraiment important au moment où cette génération millénaire arrive à maturité et vote et influence le type de monde que nous visons de vivre en ce qu’ils ont une bonne éducation économique. Et nous voulons leur montrer que l’investissement est amusant. Cela ne doit pas être ennuyeux. Tu étais là. Vous savez que nous passons vraiment un très bon moment. Les conversations sont intellectuelles mais elles sont aussi stimulantes et amusantes. Et bien sûr, c’est très social. Vous parlez tout le temps du capital social qui est l’une des huit formes de capital qui aident les gens à se préparer à traverser des moments difficiles. Et c’est une grande partie de ce que nous faisons.

À quel point est-il important d’impliquer les jeunes dans ce processus? L’intégration de la génération du baby-boom, que nous sommes, avec la génération du millénaire, est une grande partie de ce que nous faisons au sommet. Et l’année dernière, nous avions un groupe énorme de jeunes, environ 35 d’entre eux qui avaient tous moins de 30 ans. Et ils ont en quelque sorte formé leur propre petite tribu et sont restés connectés les uns aux autres et ils apprennent et étudient ensemble. Certains d’entre eux investissent réellement ensemble. Donc c’est une chose. Et puis la seule autre chose que je dirais est que pour quelqu’un qui est assis là-bas qui peut-être c’est leur première entrée et ils commencent à considérer l’immobilier et veulent vraiment le comprendre, vous avez demandé plus tôt de s’éduquer.

Vous pouvez apprendre un peu en lisant des livres, en écoutant des podcasts et tout ce genre de choses. Tout comme vous le feriez si vous vouliez apprendre une langue étrangère. Vous pourriez apprendre en faisant cela. Mais si vous voulez vraiment apprendre cette langue et vous immerger dans la culture, la meilleure chose à faire est de faire un voyage en voiture. Si vous vouliez apprendre l’espagnol disons et que vous pourriez aller vivre au Mexique pendant une semaine ou deux, vous allez aller le chercher très rapidement quand vous êtes immergé dans l’environnement autour d’un groupe de personnes qui parlent la langue dans le contexte de la culture.

Eh bien, c’est ce que l’investisseur Summit at Sea est. Vous venez dans cet environnement et vous passez 10 jours avec les esprits les plus intelligents en économie et en investissement et toutes les différentes niches que nous avons et ensuite vous avez des conversations réelles avec des investisseurs du monde réel traitant des choses de haut niveau. Aucune question n’est trop stupide à poser. Vous avez une chance de demander. Mais vous apprenez non seulement ce que les gens pensent, mais vous apprenez leurs attitudes face à la façon dont ils abordent le risque, comment ils abordent l’investissement, ce qu’ils essaient d’accomplir.

Parfois, vous ne savez même pas ce que vous ne savez pas avant d’être dans l’environnement. Si vous pensez à la façon dont vous apprenez à parler votre langue maternelle, vous l’avez appris en lisant un livre – vous l’avez appris en étant dans un environnement de gens qui le parlaient en contexte. Si vous voulez apprendre l’immobilier en investissant rapidement, la meilleure chose que vous pouvez faire est de passer 10 jours avec nous sur l’investisseur Summit at Sea.

Chris Martenson:Bien, absolument, et je peux parler de première main à la valeur extraordinaire qui en découle – la magie de celui-ci. Je ne sais pas. Est-ce l’osmose? Il m’arrive d’obtenir les bonnes séries de conversations aléatoires deux années de suite qui ont cliqué sur des choses pour moi. Je ne sais pas trop comment mettre le doigt dessus. Pourtant, ce n’est pas pour tout le monde, évidemment, parce que cela prend une semaine ou 10 jours de notre temps et peut-être que c’est trop cher pour certaines personnes – certainement sensibles à cela. Ou les gens pensent, comme je l’ai fait, peut-être que je ne suis pas une personne immobilière, ce qui est faux. Ce que vous avez corrigé pour moi.

Alors que j’ai regardé cela, même si vous avez fait quelque chose de nouveau cette année, qui est-ce, vous avez effectivement enregistré le tout. J’ai vu les caméras. J’étais là. Parlez-nous de cela et de ce que vous avez, de ce que vous allez rendre disponible pour les gens – je pense que c’est une chose fantastique que vous avez faite ici.

Robert:Eh bien, nous avons eu tellement de gens incroyables Peter Schiff, Robert Kim Kiasaki, Brian London, bien sûr, vous et Adam étaient là, G. Edward Griffin, Simon Black – et ainsi de suite et nous avons dit que vous savez, cette année pour le La première fois, nous allons créer un événement autonome, que nous appelons l’avenir de l’argent et de la richesse. Les deux premiers jours du Sommet, c’était notre thème pendant tout le Sommet, mais à votre avis, tout le monde ne peut pas gérer le temps ou les dépenses pour monter sur le bateau pendant une semaine. Nous l’avons donc ouvert et il y a eu beaucoup plus de gens qui sont venus au cours des deux premiers jours avec les panneaux et les super présentations comme Simon que vous avez mentionnés et cette chose que nous avons enregistrée le tout. Et nous sommes heureux de dire qu’il est enfin prêt à partir, et Russ va vous raconter tout ça.

Robert:Oui, il y a 20 présentations et panels, et nous couvrons tous les sujets de base. Nous avons parlé de ce qu’est l’argent. Nous avons parlé de ce qui se passe avec le dollar. Dr Doug Duncan, de Fannie Mae, a parlé de l’état de l’économie et de la prochaine récession. Vous avez mentionné la présentation de Simon Black, à savoir qu’il s’agissait d’un sujet complètement halluciné et qui se poursuit encore et encore.

En tout cas, c’est 20 vidéos, présentations, panneaux. Nous l’avons sur une plateforme en ligne afin que vous puissiez le regarder n’importe où, n’importe quand. Connectez-vous et regardez-le. Je pense que Chris, quand nous aurons fini avec cela, peut-être que ce que nous pouvons faire est juste donner à vos auditeurs l’opportunité – nous leur enverrons un email et leur donnerons une liste de comment nous pouvons trouver le podcast Real Estate Guys, comment ils peuvent trouver En savoir plus sur le sommet des investisseurs en mer, d’autres ressources que nous avons, et bien sûr comment ils peuvent mettre la main sur la série vidéo Future of Money and Wealth.

Chris Martenson:Eh bien, fantastique. Bien, faisons-le parce que je pense vraiment que certaines personnes vont être très intéressées par cela, et elles devraient l’être. C’était une information fantastique et je suis vraiment content que vous l’ayez rendu disponible. Je sais quel gros travail consiste à capturer la vidéo. deuxième – clip à travers elle et comprendre comment le présenter; puis modifiez-le pour que vous connaissiez l’audio et les diapos de sorte de fusion et tout ça. Je suis sûr que vous avez fait un travail de banque avec cela, bien sûr.

Alors parlons de la façon dont les gens peuvent faire cela et vous suivons de plus près, et explorons l’idée de venir au Sommet en mer l’année prochaine, et peut-être mettre la main sur une copie de l’expérience de 2018 dont nous parlions.

Robert:Ouais, nous allons le rendre vraiment facile – tout ce qu’ils doivent faire est d’envoyer un courriel à peakprosperity@realestateguysradio.com.

Chris Martenson:Si ce n’est pas l’événement crossover du siècle du blog. Nous sommes très heureux de vous rencontrer et je pense que nos tribus ont beaucoup en commun parce que nous nous soucions de – nous sommes curieux. Mon peuple et votre peuple nous sommes curieux. Nous aimons apprendre. Nous savons toujours que nous ne savons pas tout et nous gardons l’esprit ouvert et cela a été fantastique de vous rencontrer. Tout aussi important, les gens extraordinaires que vous avez réussi à rassembler autour de vous à cause de votre excellent travail; et votre volonté et votre passion pour aider les gens, cela vient juste à travers et j’ai été ravi de vous rencontrer tous les deux en personne et de mieux vous connaître au fil du temps.

Robert:Eh bien, merci, monsieur. Et nous apprécions grandement la contribution que vous et Adam avez apportée à nos événements. Et ça a été formidable de vous connaître. Et votre message est si essentiel et si important pour nous d’être en mesure de le présenter à votre auditoire a été incroyable, aussi bien.

Russell:Absolument. Absolument. C’est amusant de faire partie d’une tribu de gens qui peuvent voir que même si nous avons une économie qui semble toucher au moins sept ou huit cylindres, le système financier sous-jacent a encore des fissures fondamentales et vous savez, si vous regardez l’indicateur de vitesse sur la vitesse à laquelle vous descendez la route, c’est intéressant, mais si vous ne vérifiez pas la jauge d’huile et la température de votre lampe, vous pourriez avoir un moteur qui vous fait mal quand vous pensez que tout va bien. C’est arrivé en 2007; tout semblait bien jusqu’à ce que ce ne soit pas le cas. Il y a des raisons de croire, eh bien, nous pourrions avoir une panne ici dans un proche avenir à un certain point, et mieux être préparé et ne pas avoir une crise alors avoir une crise et ne pas être préparé. C’est ce dont nous parlons.

C’est amusant de travailler avec toi et Adam. Vous faites du bon travail et nous apprécions vraiment que vous nous donniez la chance de connaître un peu votre public.

Chris Martenson:Merci pour ce Russ et Robert. Russ, je n’aurais pas pu dire mieux de moi-même. Je veux juste vous remercier tous les deux pour ce très beau podcast et pour tous ceux qui écoutent nous avons parlé – nous avons Robert Helms et Russell Gray: les Real Estate Radio Guys. Vérifiez-les dans leur podcast. Real Estate Radio Guys, vous ne trouverez pas de problème et avec cela, j’espère que quiconque écoute cela s’il vous plaît enlever cela – l’immobilier est un domaine fantastique pour en apprendre davantage. C’est une excellente opportunité d’investissement que vous devez vous éduquer et vous devez commencer – comme Robert nous a dit que vous commencez par vous connaître en tant qu’investisseur. Vous rassemblez votre équipe puis vous trouvez les offres et si vous le faites dans cet ordre, vous aurez du succès ou au moins mettra les chances plus lourdement en votre faveur. Avec cela, Robert et Russ, merci beaucoup pour votre temps aujourd’hui. J’apprécie vraiment cela.

Robert:Hey, merci, Chris.

Russell:Merci, Chris.