Les locations de supermarchés d’Investore ne peuvent aller qu’en sens unique

Tout le monde doit manger, et c’est pourquoi posséder un supermarché est une bonne idée d’un point de vue financier – surtout quand le loyer ne peut que grimper.

Une société appelée Investore Property, cotée à la Bourse de Nouvelle-Zélande, se spécialise dans l’investissement dans les propriétés commerciales et possède maintenant un portefeuille d’une valeur d’environ 738 millions de dollars.

Les supermarchés à compte à rebours détenus par Investore ont des baux où le loyer ne peut que monter et ne jamais diminuer, même s’il y avait la perspective peu probable d’un déclin général du marché commercial plus large.

Investore a des contrats de location avec 33 des 177 magasins Countdown en Nouvelle-Zélande, a déclaré le président Mike Allen.

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En 2016, Investore a repris des propriétés commerciales appartenant à une autre société de NZX, Stride Management, qui continue de les gérer moyennant des frais.

Parmi les 33 contrats de location qu’Investore a conclus avec Countdown, 31 d’entre eux ont des «clauses de cliquetis», ce qui signifie qu’à chaque révision des loyers, les loyers de base ne peuvent être inférieurs au loyer précédent.

Les révisions des loyers sont effectuées tous les cinq ans et les nouveaux accords sont calculés à partir du loyer de base précédent, plus une composante du chiffre d’affaires moyen des trois années précédentes.

Et la plupart des baux ont une clause augmentant le loyer de 5 pour cent au premier examen des loyers.

Deux propriétés de compte à rebours à Hamilton et à Rotorua sont basées sur des révisions générales des loyers du marché où la hausse du loyer au moment de l’examen peut être inférieure à celle des autres, mais les loyers ne peuvent toujours pas être inférieurs au début du bail.

Au cours de la dernière année, Investore a racheté à Stride plus de trois magasins Bunnings pour 78 M $.

En 2017, Investore a également acheté deux propriétés à Timaru à côté de son magasin existant Countdown pour une expansion future.

Investore a également vendu un compte à rebours à Hornby, Christchurch et un choix frais à Queenstown pour 32 M $ parce qu’ils prévoyaient une croissance inférieure à celle d’autres propriétés.

En ce qui concerne le développement, Investore a développé le Mitre 10 Mega à Botany, Auckland

Beaucoup de propriétés ont un potentiel de développement ou d’expansion. Le portefeuille s’élève à 48 hectares et les bâtiments couvrent environ 43% des sites.

Toutefois, le prix de l’action à 1,50 $ par action n’a pas encore récupéré à la valeur de son inscription en 2016 de 1,60 $.

En mars, Investore a levé 100 millions de dollars dans une émission d’obligations payant 4,4 pour cent par an arrivant à échéance en 2024 pour rembourser la dette bancaire.