Le jour de la trahison, achetez la terre coloniale

Comme le montre la photo ci-dessus, la perspective est tout. Notre perspective est fortement influencée par les valorisations relatives car nous recherchons constamment la meilleure place pour notre capital. Le vote du Brexit 2016 a créé une grande opportunité dans une grande variété d’actions britanniques. Parmi ceux-ci, l’un de nos meilleurs choix étaitTerre britannique(OTCPK: BTLCY). Nous avons ramassé des actions près de 8,20 $ en juin dernier. Nous avons clôturé notre position à 9,85 $, car nous avons trouvé une évaluation relative plus convaincante dans les FPI américaines et nous pensions que la livre sterling (GBP) s’approchait d’un sommet. Les actions étant maintenant en retrait, nous avons réexaminé les fondamentaux et décidé de racheter. Laissez-nous vous dire pourquoi.

Excellents résultats annuels

À première vue, les fonds provenant de l’exploitation (FFO) de BTLCY ou ce que les FPI britanniques appellent «bénéfice sous-jacent» ont diminué d’une année à l’autre, tant en termes absolus que par action.

Source: Présentation des terres britanniques

Cependant, ces chiffres étaient encore extrêmement impressionnants compte tenu du programme d’élimination effectué au cours de l’année. BTLCY a réalisé un chiffre d’affaires de 1 milliard de livres sterling au cours de l’année et réduit son ratio prêt / valeur immobilière à 28,4%. Ce ratio de prêt à la juste valeur est le deuxième plus bas de toute FPI que nous suivons, Granite REIT (GRP.U) étant le seul plus faible. À la lumière de l’incertitude liée au Brexit et de la faiblesse de l’environnement économique au Royaume-Uni, il s’agissait d’une initiative extrêmement positive de BTLCY.

Mesures phénoménales de la dette

Bien que les entreprises ne s’inquiètent pas trop des taux d’intérêt lorsque les choses vont bien, BTLCY ne fonctionne certainement pas de cette façon. Au cours des deux dernières années, BTLCY a réduit son endettement, augmenté sa couverture de taux d’intérêt et augmenté sa maturité moyenne pondérée.

BTLCY aurait pu réduire davantage les frais d’intérêt en choisissant une dette à plus court terme, mais la société se rend compte qu’avec des taux d’intérêt à tous les temps, la prudence devrait être le nom du jeu. Fitch a reconnu les efforts et l’a béni avec une mise à niveau de crédit à une note «A».

Forte performance du portefeuille

Malgré la légère baisse de l’occupation globale, les chiffres sous-jacents pour la croissance des loyers de l’ensemble du portefeuille ont été solides.

Source: Résultats annuels de British Land

Dans le secteur de la vente au détail, source de malaise pour la plupart des REIT britanniques, BTLCY a réussi à obtenir des spreads de crédit-bail et de renouvellement élevés.

Rachats d’une FPI?

Les REITs étant connus pour être des émetteurs d’actions chroniques, cela a été une surprise pour beaucoup lorsque BTLCY a décidé d’acheter des actions à un prix inférieur à celui de NAV. BTLCY estime que sa valeur liquidative est de 9,67 £, de sorte que le rachat d’actions est de 6,50 à 6,75 £, ce qui représente une valeur incroyable. BTLCY a réalisé un rachat de 300 millions de livres sterling au cours de l’année, augmentant ainsi sa valeur liquidative d’environ 1,6%.

Bien que certains puissent argumenter au sujet de l’évaluation de la valeur liquidative, toutes les principales ventes des deux dernières années ont été à primes substantielles à la propre évaluation interne de BTLCY. Le bâtiment Leadenhall (CheeseGrater) a été vendu à une prime de 24% par rapport à la valeur d’évaluation interne.

Au cours de la deuxième moitié du dernier exercice, les ventes de propriétés additionnelles ont été effectuées à un taux de prime de 7,6%.

Dans l’ensemble, nous estimons que la valeur comptable est au moins proche de la juste valeur, sinon inférieure.

Conclusion

Avec la stratégie conservatrice de BTLCY, nous voyons la VNI passer à environ 10,00 £ au cours de la prochaine année. Nous pensons également que la juste valeur pour le GBP-USD est de l’ordre de 1,40. En les combinant, nous pouvons extrapoler une valeur liquidative pour BTLCY en USD à environ 14,00 $ en un an. Les actions se négocient actuellement à près de 9,00 $. Nous croyons qu’à un moment donné, la décote par rapport à la valeur liquidative devrait se refermer et que le cours actuel constitue un excellent point d’entrée à faible risque pour les investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille hors des États-Unis. Le taux de dividende actuel de 4,4% n’est pas le plus élevé au monde et diminue encore avec la retenue à la source de 20%. Mais nous nous attendons à ce que le dividende soit un petit contributeur au rendement global donc les taxes ne nous dérangent pas.

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Avertissement:Veuillez noter qu’il ne s’agit pas de conseils financiers. Ça peut sembler comme ça, ça sonne, mais étonnamment, ça ne l’est pas. Les investisseurs sont tenus de faire leur propre diligence et de consulter un professionnel qui connaît leurs objectifs et leurs contraintes.

BTLCYLes actions sont négociées à la Bourse de Londres sous le symbole BLND. Ils sont négociés OTC ici avec un volume décent sous le symbole (OTCPK: BTLCY). Veuillez noter si les montants mentionnés sont en GBP ou en USD car les deux sont utilisés ci-dessus.

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Divulgation:Je suis / nous sommes longs BTLCY.

J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois pas de compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont le stock est mentionné dans cet article.

Note de la rédaction: Cet article traite d’un ou de plusieurs titres qui ne sont pas négociés sur un important marché américain. S’il vous plaît soyez conscient des risques associés à ces stocks.