La Loi de l’impôt va-t-elle faire reculer le capital-investissement?

AP Photo / Andrew Harnik, Fichier

Le président de la Chambre, Paul Ryan, à gauche, et le président du Comité des voies et moyens, Kevin Brady, deuxième à gauche, se félicitent après avoir signé la version finale du projet de loi GOP lors d’une cérémonie d’inscription au Capitole à Washington

L’article 13301 de la Loi sur les réductions d’emplois et les emplois ne couvre que 12 des 503 pages de la loi. Il ne couvre pas la réduction géante du taux d’imposition des sociétés, la réduction du taux marginal le plus élevé ou les changements au revenu de transfert. Cela ne faisait partie des points de discussion de personne, que ce soit vantant ou damnant la révision fiscale. Après le passage, quelques-uns ont même compris comment cela se trouvait dans le projet de loi.

Mais la section 13301 pourrait affecter la vie de millions d’Américains. Cela pourrait radicalement bouleverser les bilans de certaines des institutions financières les plus puissantes du pays. À l’heure actuelle, il est difficile de savoir exactement comment ces entreprises vont compenser les changements. Mais cela montre à quel point les petits changements dans les lois fiscales peuvent avoir des conséquences imprévues et de grande envergure.

Que fait la Section 13301? Il limite la capacité des sociétés à déduire les paiements d’intérêts de leurs impôts globaux. Auparavant, les sociétés pouvaient déduire tous leurs intérêts, ce qui rendait les opérations de financement par emprunt plus souhaitables que par capitaux propres. Ces jours sont maintenant terminés.

Cela affecte évidemment toute entreprise qui utilise le financement par emprunt, dont ils sont nombreux. Mais il cible vraiment les maîtres de la dette dans l’économie moderne: le secteur du capital-investissement, qui utilise l’argent emprunté pour acheter des entreprises – et, dirait-on, les assèche. Ces transactions reposent sur la capacité de faire face à un endettement bon marché: les nouvelles limitations fiscales rendent ces manœuvres plus coûteuses.

Alors le Congrès républicain et Donald Trump ont-ils unilatéralement démantelé l’une des industries les plus puissantes du secteur financier? Ont-ils par inadvertance remis à des entreprises en difficulté, autrefois des cibles privilégiées pour les fonds de capital-investissement, un véritable coup de feu pour éviter la capture? Eh bien, pas tout à fait. Il a plus probablement juste modifié la structure des opérations de private equity, et peut-être les cibles de leur modèle d’affaires. “Le private equity va s’adapter”, a déclaré William Cohan, ancien investisseur de Wall Street et auteur de trois livres sur l’industrie financière. “Ils ne sont rien si ce n’est un organisme incroyablement adaptatif.”

Mais ces adaptations pourraient être sismiques. Tout comme il pourrait donner aux travailleurs et aux entreprises une chance plus juste de survivre, il pourrait en même temps déchaîner des débris sur les locataires et les acheteurs de maisons dans les communautés marginales. C’est comme mettre un doigt dans un endroit d’un barrage qui fuit, seulement pour voir l’eau filer dans un autre trou. De toute façon, l’eau sort, mais de différentes manières avec des effets différents. Les républicains n’ont pas porté un coup à l’industrie du capital-investissement, mais ils l’ont peut-être fondamentalement modifié – et peut-être l’ont rendu encore plus dangereux.

LA DETTE EST UN MOTEUR PUISSANTpour un gain financier: il suffit de demander le soi-disant «roi de la dette», Donald Trump. Si une entreprise finance avec l’argent d’une autre personne plutôt qu’avec la sienne, elle bénéficie d’un meilleur retour sur investissement. Pensez-y de cette façon: si vous faites un profit de 10 $ sur 100 $ de votre propre argent, vos rendements sont de 10%. Si vous faites un profit de 10 $ sur 100 $, dont 50 $ sont empruntés, les rendements de vos 50 $ sont de 20%. Même après avoir remboursé des intérêts – qui jusqu’à il y a quelques mois étaient entièrement déductibles d’impôt – votre bénéfice sera plus élevé. Et plus vous utilisez de financement par emprunt, plus les rendements sont élevés.

Mais l’article 13301 rend la dette moins attrayante en modifiant une partie du code fiscal appelé l’article 163 (j). Maintenant, les entreprises dont les revenus dépassent 25 millions de dollars ne pourront déduire que les intérêts débiteurs nets – les intérêts payés moins les revenus d’intérêts qu’elles reçoivent. Et cet intérêt net ne peut dépasser 30% du revenu imposable ajusté d’une entreprise pour une année donnée. Cette restriction se resserre avec le temps: au premier rang, le bénéfice imposable ajusté est égal au bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement (BAIIA); à partir de 2022, la mesure se réduit à juste le bénéfice avant intérêts et impôts (EBIT). La version du Sénat a utilisé le BAII et la version maison du BAIIA; la loi finale reflète un compromis.

Les démocrates n’ont joué aucun rôle dans l’élaboration de la législation fiscale, et les républicains n’ont pas vraiment la réputation de défier les grandes entreprises. Alors, comment est-ce arrivé exactement? C’était une question de mathématiques, a déclaré Steven Rosenthal, un membre senior du Centre de politique fiscale Urban-Brookings à l’Institut urbain. “C’était un projet de loi de bien-être, donc tout le monde a eu des réductions d’impôts”, a déclaré Rosenthal. Cependant, les républicains étaient limités par des règles budgétaires auto-imposées; la loi ne pouvait coûter que 1,5 billion de dollars sur dix ans et rien après cela. Cela a exigé des levées de fonds, et limiter la déduction d’intérêt était l’un des plus précieux de tout le projet de loi. Selon le Comité mixte sur la fiscalité, il économise 253 milliards de dollars sur le guichet budgétaire de dix ans.

Rosenthal estime que les chiffres sont une sorte de gadget, car les entreprises peuvent reporter tous les paiements d’intérêts non déduits indéfiniment. “Le score semble beaucoup plus grand que ce qui sera finalement recueilli”, at-il dit. De plus, les entreprises ont obtenu des avantages importants en échange de cette limitation d’intérêt. Le taux global d’imposition des sociétés est beaucoup plus bas. De nouvelles dispositions d’imputation permettent aux entreprises de radier immédiatement les dépenses en immobilisations et les acquisitions d’actifs. On ne peut pas prétendre que la Loi sur les réductions d’impôt et les emplois a entaché les entreprises simplement à cause d’un seul revers sur la déductibilité des intérêts.

Néanmoins, la préférence fiscale de la dette est centrale pour un type de transaction, connu sous le nom de rachat par emprunt. Pour les sociétés de capital-investissement qui utilisent cette technique, cela pourrait avoir un impact majeur.

LE MODÈLE TRADITIONNEL D’ÉQUITÉ PRIVÉEconsiste à acheter une entreprise en difficulté en empruntant jusqu’à six fois le BAIIA de la société ou plus. L’entreprise prend la dette; La société de financement par capitaux propres utilise des commissions de gestion, des dividendes spéciaux et d’autres paiements pour dégager des bénéfices. Grâce à la déduction d’intérêt, l’entreprise peut compenser une bonne partie de ses bénéfices à des fins fiscales, mais le surendettement nécessite également de réduire les coûts de main-d’œuvre et d’entretien. Avec peu d’investissement personnel, le capital-investissement peut retirer la plus grande partie des bénéfices de l’entreprise et faire une mise à mort, laissant la carcasse le long de la route dans la foulée. Même si l’entreprise tombe en faillite et que la société de capital-investissement est anéantie, elle a déjà remboursé son argent.

Nous avons vu cela à plusieurs reprises, avec des résultats terribles pour les entreprises et les travailleurs. La soi-disant «apocalypse au détail» a ses racines dans la construction excessive et la montée du commerce électronique comme Amazon. Mais Toys ‘R’ Us, Payless ShoeSource, The Limited, Wet Seal, Gymboree, rue21, et True Religion ont toutes été rachetées par des fonds de capital-investissement et ont fait faillite en 2017. Toys ‘R’ Us augmentait la rentabilité quand elle a échoué; il ne pourrait pas survivre aux paiements massifs de dette.

“Il y a cette idée qu’Amazon a perturbé le commerce de détail, mais le commerce de détail est constamment perturbé”, a déclaré Eileen Appelbaum, co-directrice du Centre de recherche économique et politique et co-auteur dePrivate Equity au travail, une critique de l’industrie de rachat par effet de levier. “Zara est venue et a changé de haute couture toutes les deux semaines. La différence avec le private equity est que traditionnellement le retail est une dette faible, ce qui leur donne une marge de manœuvre. Ce n’est pas qu’ils ne savaient pas faire du commerce électronique, ils n’avaient pas de ressources. “

En tout, 40% des faillites de détail entre janvier 2015 et avril 2017 étaient des chaînes de private equity. Une autre étude indique que le private equity représente 61% de toutes les pertes d’emplois dans le commerce de détail au cours des deux dernières années. Et ce n’est pas seulement la vente au détail: le vénérable fabricant d’armes Remington et la chaîne de restaurants Macaroni Grill ont déposé une demande de protection au titre du chapitre 11 au cours des derniers mois.

La dette est le dénominateur commun, la graisse qui fait des offres de rachat par endettement, et le poids de plomb qui oblige les entreprises en difficulté à la Cour de faillite pendant que leurs maîtres de capitaux propres privés encaissent. Et en raison de la déductibilité totale des intérêts, cette dette était peu coûteuse. La section 13301 attaque ceci, rendant les mêmes affaires pas aussi profitables. Les sociétés de capital-investissement ont souvent des accords de partage de l’impôt avec leurs sociétés de portefeuille, où ils prennent certaines des déductions, telles que sur les intérêts. Ainsi, les résultats personnels des entreprises en souffriront également.

Le private equity a fait beaucoup de pression sur une partie distincte de la facture fiscale impliquant la fermeture de l’échappatoire d’intérêt, qui permet aux gestionnaires de prendre leurs revenus gagnés comme des gains en capital. Ils ont gagné ce combat; la loi touche à peine l’intérêt porté, en ajoutant seulement une disposition selon laquelle les investissements doivent être détenus pendant plus de trois ans, ce que le capital-investissement fait presque toujours. Mais en travaillant si dur pour préserver l’intérêt porté, le capital-investissement a perdu la trace de cet autre flanc. “Je ne pense pas que quiconque s’attendait à cela, voulait ou a fait pression pour cela”, a déclaré William Cohan. “L’industrie est habituée à faire son chemin, habituée à ne pas changer son comportement.”

Même sans l’article 13301, le taux d’imposition inférieur signifie que le gouvernement couvrira moins d’un paiement d’intérêt. Et la structuration de nouveaux accords, ainsi que le traitement des anciens, seront frustrés par la disposition de limitation. Le capital-investissement ne serait probablement pas devenu le phénomène économique actuel s’il était en vigueur. “Limiter la déductibilité des intérêts supprime l’une des incitations à utiliser un effet de levier élevé pour les retours de jus”, a déclaré Jim Baker du Private Equity Stakeholder Project, qui met en lumière les pratiques de l’industrie.

Ne vous méprenez pas, le capital-investissement ne sera pas décimé par la loi fiscale. Mike Sommers, président et PDG de l’American Investment Council, le groupe de commerce de l’industrie, a déclaré dans un communiqué que son organisation plaide contre les limites de déductibilité, “nous croyons que la nouvelle loi soutiendra globalement le type d’investissement à long terme De même, un rapport de Hamilton Lane, un cabinet de conseil aux clients de capital-investissement, affirme que lorsque tous les changements d’impôt sur les sociétés seront pris en compte, le capital-investissement bénéficiera d’un coup de pouce en valeur comprise entre 3 et 17 pour cent.

Mais le rapport ajoute tranquillement que les entreprises fortement endettées auront un problème. “Une fois que le niveau d’endettement d’une entreprise est plus de cinq fois le BAIIA, l’incapacité de déduire les intérêts commence à annuler les avantages de la loi”, selon une analyse du rapport de Hamilton Lane par le Wall Street Journal. disponible pour moi).

Cela nuit de manière disproportionnée aux sociétés de portefeuille qui ont un endettement plus important. Cela perturbe le pire type de contrats de fonds privés de fonds vautours. En outre, les contrats plus anciens avec des niveaux d’endettement élevés ne sont pas exemptés de la loi, ce qui signifie que les fonds de capital-investissement pourraient avoir besoin d’appliquer des fonds pour négocier de nouvelles obligations fiscales. Et les entreprises qui se débattent dans le cadre de prêts de dette n’auront pas la bouée de sauvetage fiscale pour prolonger leur durée de vie; la probabilité d’une augmentation du nombre de faillites de Toys ‘R’ Us ‘est énorme.

Dans un sens général, réduire la dette des entreprises en éliminant les incitations à emprunter dans le code des impôts est une très bonne chose. Les entreprises endettées sont plus risquées, avec moins de filet de sécurité en période de ralentissement économique. La plupart des opérations d’emprunt de sociétés financent l’ingénierie financière avec peu de valeur productive, comme les rachats d’actions ou les acquisitions. Nous pourrions certainement utiliser moins de cela en Amérique.

Mais nous ne pouvons pas supposer que le secteur du capital-investissement sera statique dans sa réaction à la loi fiscale. “Ils ont les meilleurs avocats et comptables dans le monde”, a déclaré Steve Rosenthal. «Je sais, j’avais l’habitude de travailler avec eux.» Incontestablement, la structuration des ententes créatives et la redéfinition des priorités viseront à contourner les obligations fiscales. Mais nous ne savons pas exactement comment. Voici quelques possibilités et leurs implications.

TOUT D’ABORD,le prix des opérations de rachat avec effet de levier pourrait chuter. “Pour obtenir le type de rendement auquel ils s’attendent généralement, car maintenant ils ne peuvent pas utiliser autant d’effet de levier, ils finissent par payer moins pour les entreprises qu’ils achètent”, a déclaré William Cohan, qui a écrit sur le sujet pourleNew York Times.

Mais la déductibilité des intérêts est loin d’être le seul facteur de la flambée des prix des transactions. De plus en plus d’entreprises recherchent moins d’offres que jamais, et la collecte de fonds a atteint des sommets depuis dix ans. Et les entreprises cotées en bourse, fraîchement liquidées grâce à la loi fiscale et sans compter autant le financement par emprunt, pourraient s’avérer un formidable concurrent pour les acquisitions. Les sociétés de financement par capitaux propres ont beaucoup de concurrence et plus de 1 billion de dollars de financement en marge, de sorte qu’elles ne seront peut-être pas en mesure de réduire les prix des transactions, même si elles le souhaitent.

Les entreprises pourraient s’engager dans la structuration des transactions complexes pour échapper à l’impôt. Les investisseurs pourraient prendre une participation préférentielle dans les sociétés de portefeuille au lieu de prêter de l’argent. Ils recevraient toujours des paiements réguliers, mais comme un dividende au lieu d’intérêt. D’un point de vue fonctionnel, cela donne à la société de capital-investissement le même niveau de levier, tout en contrecarrant la limitation de la déductibilité. Une structure de partenariat qui investit dans des sociétés de portefeuille au lieu de les acheter ne créerait pas de dette, mais générerait du capital pour le fonds de capital-investissement sans leurs dépenses personnelles. De plus, l’entreprise pourrait conclure un contrat de location au lieu d’acheter directement la société de portefeuille. Cela permettrait d’intégrer les paiements d’intérêts dans les flux de trésorerie du bail et, éventuellement, d’éviter les limites de déduction.

Nous sommes susceptibles de voir ce genre de créativité. Mais cela pourrait mettre en évidence des failles que les futurs congrès et présidents moins enclins à l’industrie financière pourraient souhaiter fermer. De plus, les investisseurs privés peuvent préférer être des créanciers que des actionnaires, avec plus de contrôle en cas de faillite. Le moyen le plus simple pour les entreprises de compenser la déduction des intérêts consiste simplement à injecter plus d’équité dans les transactions. Nous l’avons vu dans l’une des premières transactions juridiques après impôt: Rhone Capital achetant la chaîne de steakhouse brésilienne Fogo de Chao pour 560 millions de dollars, le tout en espèces.

Cela aurait plusieurs avantages salutaires. Premièrement, cela mettrait davantage la peau de l’entreprise dans le jeu, ce qui les rendrait plus sensibles à la faillite de sociétés de portefeuille. Deuxièmement, cela réduirait l’effet de levier global du système, ce qui pourrait entraîner des rendements plus faibles, mais aussi une plus grande stabilité économique. Les prêts à effet de levier augmentent les risques pour le secteur bancaire, et les sociétés de capital-investissement sont elles-mêmes devenues des prêteurs, même dans leurs propres transactions. Si cela a permis de réduire les coûts d’emprunt, il a augmenté la disponibilité de la dette, qui a atteint des sommets inégalés depuis la crise financière. Un endettement de ce niveau réduirait l’accélération de la catastrophe en période de ralentissement économique.

Mais plus d’équité réduirait les rendements, et c’est un moment inopportun pour cela. L’industrie a déjà du mal à convaincre les investisseurs que leur modèle d’affaires en vaut la peine. Certaines analyses montrent que le capital-investissement ne bat pas toujours le marché, et cette faible performance pourrait conduire les principales sources de fonds, telles que les dotations universitaires, à modifier leur mix d’investissement. Vous pourriez imaginer un cercle vicieux de rendements plus faibles menant à des retraits de capital menant à des rendements encore plus faibles. La loi fiscale pourrait n’être que l’incitation à une réévaluation longtemps attendue de l’alignement du portefeuille.

Heureusement pour les sociétés de private equity, il existe une autre option, une faille béante dans le chapitre 13301. Plusieurs types d’entreprises sont exemptés de la limitation de l’intérêt, y compris les concessionnaires automobiles, les services publics d’électricité et d’eau et les coopératives agricoles. Mais pour les fins du capital-investissement, la grande exemption est pour «toute élection de commerce ou d’entreprise immobilière», en d’autres termes, l’immobilier.

“Je ne peux que supposer que c’est à cause de Trump”, a déclaré Robert Goulder, conseiller principal en fiscalité auprès des analystes fiscaux. Mais la sérendipité du président étant un magnat de l’immobilier a de vastes implications pour les sociétés de capital-investissement. “Les incitations ne doivent pas être dans les rachats par emprunt et bien plus dans l’immobilier”, a déclaré Eileen Appelbaum. “Je m’attends à ce qu’ils créent leurs propres petites sociétés immobilières.”

Cela pourrait fonctionner de deux manières différentes. De nombreuses sociétés de portefeuille ciblées dans des transactions ont des actifs immobiliers importants: pensez à une chaîne de magasins ou de restaurants qui possède ses propres propriétés. Ces avoirs immobiliers pourraient être dérivés de l’entreprise et acquis avec dette, et tous les paiements d’intérêts sur cette dette pourraient être déduits. Les entreprises avec beaucoup de biens immobiliers sur les livres pourraient devenir des marchandises prisées, et pas seulement les entreprises de vente au détail qui possèdent un espace de magasin, mais les hôtels ou les casinos.

Mais le jeu le plus probable est d’augmenter les investissements dans une industrie florissante de grandes sociétés de capital-investissement ont été pionnières: l’achat et la location de maisons unifamiliales. Si vous pensez que c’est une bonne idée pour Wall Street de devenir votre propriétaire, attendez que le code des impôts pousse plus d’argent dans cette direction.

APRÈS LA CRISE FINANCIÈRE,des quartiers entiers ont souffert de saisies massives. Parmi les quelques acheteurs restants, il y avait des investisseurs en capital-investissement, qui ont ramassé des biens saisis à des prix défiant toute concurrence dans une poignée de régions métropolitaines. En attendant que l’économie se retourne et que les prix des maisons augmentent, ils ont répandu une nouvelle couche de peinture sur les propriétés et les ont louées, souvent à des familles qui avaient perdu leur maison à la forclusion.

Mais une chose amusante est arrivée sur le chemin de l’encaissement: l’activité locative elle-même est devenue rentable. “Vous avez fait venir des sociétés financières et transformer une location unifamiliale en une nouvelle classe d’actifs”, a déclaré Julia Gordon, vice-présidente exécutive du National Community Stabilization Trust. “Tout à coup, tout cela était en ligne et vous pouviez simplement acheter des maisons forcloses n’importe où à partir de votre téléphone portable sans sortir du lit. C’est comme un casino géant. “

Blackstone, la plus grande société de capital-investissement au monde, a bâti son portefeuille de logements unifamiliaux sous l’égide d’Invitation Homes, acquérant plus de 48 000 logements depuis 2012. À un moment donné, ils dépensaient 150 millions de dollars par semaine en propriétés. Blackstone a formé avec d’autres entreprises comme American Homes 4 Rent et Tricon un groupe de lobbying pour les sociétés de location de maisons individuelles, le National Home Rental Council. Plusieurs entreprises sont devenues publiques, levant des milliards sur le marché boursier pour augmenter leurs achats. Et ils ont commencé à titriser les revenus locatifs, en vendant des obligations aux investisseurs soutenus par le flux de paiements, d’une étrange similitude avec les titres adossés à des hypothèques dont l’implosion a secoué l’économie en 2008. Actuellement, 17,5 milliards de dollars d’obligations sont en circulation. (La SEC étudie actuellement si ces obligations de location ont été vendues avec des évaluations de propriété surévaluées.)

L’année dernière, Invitation Homes a fusionné avec Starwood Waypoint, l’empire de location numéro trois du pays, avec la société combinée possédant 82 000 propriétés à l’échelle nationale. Le nombre total dans la classe d’actifs est d’au moins 200 000. Bien que cela ne représente que 2% des locations unifamiliales à l’échelle nationale, elles sont concentrées dans si peu de régions que l’impact sur le marché est beaucoup plus élevé. Invitation Homes est actuellement le plus grand propriétaire à Sacramento, et le deuxième plus grand propriétaire à part la ville elle-même. Atlanta, Houston, Phoenix, Charlotte et plusieurs villes de Floride ont aussi de fortes concentrations de maisons privées.

Comme vous pouvez l’imaginer, le groupe qui ne s’en est pas bien débrouillé est un locataire, en tant que rapport de trois groupes de défense. “Notre rapport a montré ce que nous savons, que d’énormes sociétés de capital-investissement nationales et mondiales font mal aux communautés”, a déclaré Amy Schur de l’Alliance des Californiens pour le renforcement des communautés, l’un des co-auteurs de l’étude.

Les sociétés de location privées alimentées par des actions offrent des propriétés de qualité inférieure avec des problèmes d’habitabilité rampants, comme les concentrations dangereuses de plomb dans la peinture et le sol, les tuyaux qui fuient et les appareils défectueux. Les locataires ont du mal à réparer les problèmes; Certaines entreprises ont produit des vidéos de bricolage pour encourager les locataires à réparer eux-mêmes les choses. Une famille a rapporté que Starwood Waypoint a répondu à un trou géant dans un mur en y mettant un miroir.

Les sociétés de location unifamiliales promettent des «loyers compétitifs» pour maintenir les notations des obligations élevées et les investisseurs satisfaits. Avant leur fusion, Starwood Waypoint et Invitation Homes ont estimé la croissance trimestrielle des loyers de leurs propriétés à 4,7-5,3 pour cent, soit près du double de la moyenne nationale. Dans les régions à forte concentration d’unités unifamiliales, les augmentations de loyer sont beaucoup plus élevées, certains locataires rapportant des pointes de centaines de dollars par mois. De plus, le marché locatif unifamilial a réussi à contourner les lois sur le contrôle des loyers auxquelles sont soumis les propriétaires d’appartements.

Pour minimiser les pertes, les propriétaires de private equity promettent des frais élevés et des expulsions rapides, sans pardon pour les paiements en retard ou partielle. Près d’un tiers des locataires d’Atlanta dans les foyers Starwood Waypoint ont reçu des avis d’expulsion en 2015, selon le rapport. Lorsque les marchés locatifs étaient des entreprises locales, les locataires avaient plus de liens directs avec les propriétaires et pouvaient leur demander de l’aide. Mais avec ces entreprises, il n’y a souvent aucun être humain avec qui négocier un work-out.

Alors que les expulsions peuvent être coûteuses, les propriétaires ont imaginé des moyens de couvrir les coûts. Ils facturent aux locataires des «rétrofacturations» pour les réparations de routine. Même si les locataires identifient les besoins de réparation lors de leur emménagement, et même si les propriétaires sont responsables de la fourniture de systèmes électriques et de plomberie, les entreprises prennent en charge les coûts de réparation du loyer mensuel, conservent les dépôts de garantie. Les rétrofacturations du deuxième plus important propriétaire, American Homes 4 Rent, sont passées de 1,5 million de dollars en 2013 à 120 millions de dollars en 2017, les loyers ayant seulement sextuplé au cours de cette période.

Les autres frais cachés comprennent les frais de service pour la mise en place d’un système de sécurité ou d’une fonction «maison intelligente»; le locataire paie directement pour les commodités destinées à les attirer pour louer la maison. Ils ont même chargé “loyer pour animaux de compagnie”, un tarif spécial pour les familles avec des chiens ou des chats.

Ces entreprises ont déjà tiré profit des politiques gouvernementales. Les entreprises de location de maisons individuelles bénéficient déjà d’allégements fiscaux, car elles sont créées en tant que fiducies de placement immobilier (FPI) exonérées d’impôt. La Federal Housing Administration a vendu un nombre choquant de maisons à des sociétés de capital-investissement pour augmenter leurs portefeuilles. Et les garanties gouvernementales stimulent maintenant le marché, comme Fannie Mae soutenant une titrisation Blackstone d’un milliard de dollars l’an dernier.

Mais si la limitation de la déductibilité des intérêts transfère davantage de sociétés de capital-investissement dans l’immobilier, cela pourrait permettre une deuxième vague d’achats locatifs. “Vous ne pouvez plus acheter à Phoenix et dans la banlieue d’Atlanta, mais vous pouvez aller de plus en plus loin dans des marchés plus en difficulté”, a déclaré Julia Gordon. Les retours sur le marché sont encore plus élevés, car les locataires ont moins d’options. Blackstone n’a pas acheté directement dans ces communautés à risque, peut-être en raison de la réputation potentielle d’être des propriétaires de prison. Mais ils ont financé plusieurs petits investisseurs à travers une unité appelée B2R, et ont vendu leurs maisons de marché à des nouveaux arrivants qui ont accéléré leurs achats.

Comme une nouvelle ride, les sociétés de private equity construisent des propriétés unifamiliales et multifamiliales spécifiquement pour les locations, allant bien au-delà de la stratégie initiale. American Homes 4 Rent a sa propre unité de construction à cet effet, et d’autres fournissent un financement pour acheter les maisons lors de la construction.

Les investisseurs immobiliers achètent des caractéristiques d’actions avec des propriétés attrayantes pour les accédants à la propriété. Cela rend plus difficile de trouver une maison de départ; Comment un acheteur d’une première maison peut-il rivaliser avec un investisseur connecté promettant tout son argent? Parfois, l’acheteur ne voit même pas la liste avant qu’une institution financière l’envoie aux investisseurs. Donc, non seulement les résidents de longue date qui ne peuvent pas se permettre des loyers en hausse sont déplacés; les acheteurs potentiels se voient refuser l’une des rares stratégies de construction de la richesse laissées en Amérique.

Parce que l’approvisionnement se resserre, cela fait augmenter les coûts detoutles acheteurs, pas seulement ceux qui sont exclus du marché par les investisseurs. Et les propriétaires absents ont probablement mis moins d’argent à réparer les maisons que les propriétaires, ce qui a également dégradé la qualité des quartiers. Tout cela affecte de manière disproportionnée les personnes de couleur, qui voient plus de propriétaires de Wall Street dans leurs communautés. “Quand Wall Street possède quelque chose, ses sentiments à ce sujet sont tout simplement différents”, a déclaré Julia Gordon. “Ils ne sont pas là pour fournir un logement de qualité aux Américains. C’est juste un jeu de chiffres. “

Si vous doutez que le private equity devienne un centime pour devenir des magnats de l’immobilier plutôt que des raiders d’entreprise, sachez que Blackstone vient de nommer Jon Gray, son directeur immobilier de longue date, comme président et héritier du PDG Steven Schwarzman. À l’extérieur, Blackstone et d’autres entreprises promettent des affaires comme d’habitude après le passage de la loi fiscale, et la vigueur continue du secteur locatif – il y a huit millions de locations de plus aujourd’hui qu’en 2005 – suggère un changement radical. Et la loi fiscale fait mal aux propriétaires en limitant les déductions pour les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires. Ce désir diminué pour l’achat d’une maison s’installe également bien pour une prise de contrôle de private equity. “Cela provoque déjà des banquiers, parce que c’est ce qu’ils font, d’appeler les clients et de dire que vous devriez faire ceci et cela”, a déclaré William Cohan.

Un afflux d’argent frais sur les marchés locatifs ne ferait qu’exacerber les problèmes existants: compression des locataires, manque de logements, modification de la composition des quartiers, possibilité d’expulsions massives et fléau en cas de ralentissement des loyers. “Le gouvernement s’est plié à l’envers pendant des décennies pour faire en sorte que ces acteurs de Wall Street obtiennent le contrôle du logement”, a déclaré Amy Schur. «Nos membres aimeraient que le gouvernement prenne des mesures pour protéger les collectivités, protéger la stabilité du logement et faire progresser la propriété. Pourtant, nous les voyons prendre des mesures qui tapissent les poches des investisseurs de Wall Street et nous blesser. “

SCHWARZMAN, PDG de BLACKSTONE,Il a présidé le Conseil consultatif économique de Trump aujourd’hui disparu et reste un confident proche. Cela l’a déjà aidé à conclure des affaires lucratives, et il est hautement improbable que des signes de Trump puissent menacer le salaire net annuel de 786,5 millions de dollars de Schwarzman. La loi fiscale tombe dans cette catégorie. Néanmoins, la façon dont la limitation de la déductibilité des intérêts va modifier les opérations de private equity peut avoir des effets extrêmes et imprévisibles, comme je l’ai montré.

Limiter la déduction des intérêts demeure une politique importante pour réduire l’endettement et rendre les entreprises américaines plus stables. Même si les démocrates reviennent au pouvoir et rejettent les réductions d’impôts Trump, ils devraient garder cela. Ce n’est pas une façon suffisante de dénigrer le secteur du capital-investissement, dont les services de planification fiscale et juridique dépassent de loin ce que le gouvernement peut proposer. Si vous voulez vraiment aller après le capital-investissement, vous devez regarder d’autres options.

Le simple fait que le capital-investissement se conforme à une norme raisonnable de mesure du rendement donnerait aux investisseurs plus de renseignements pour comprendre s’il vaut la peine de les ensemencer avec de l’argent. Le private equity pourrait être nécessaire pour fournir plus d’informations à la Securities and Exchange Commission, comme d’autres entreprises d’investissement, en augmentant la transparence sur les frais de surveillance et d’autres façons dont ils fuient les bénéfices. Les entreprises pourraient être responsables de la réadaptation des travailleurs et des obligations au titre des retraites plutôt que des entreprises sur le terrain, peut-être en faisant d’elles des employeurs communs à cette fin. Et du point de vue fiscal, vous pourriez fermer l’échappatoire si vous vouliez vraiment traiter le revenu des gestionnaires de capitaux privés de la même façon que tous les autres salariés.

“Ce qui sous-tend notre proposition, c’est que vous traitiez le capital-investissement en tant qu’employeur”, a déclaré Rosemary Batt, coauteur d’AppelbaumPrivate Equity au travailet un professeur à l’Université Cornell. “Ils appellent les coups. Ils devraient être réglementés de façon semblable aux sociétés publiques. Cela détruirait le modèle de capital-investissement. “

Ce que vous ne pouvez pas faire, c’est vous attendre à ce qu’une petite disposition du code des impôts, aussi dérangeante soit-elle, fasse tout le travail nécessaire pour sortir ces entreprises de l’ombre. “La réforme fiscale a remplacé la complexité par une autre complexité”, a déclaré Jim Baker du Private Equity Stakeholders Project. “Ces entreprises ont été maîtres de l’utilisation de cette complexité à leur propre avantage.”