Jusqu’à 12,3% de rendement – Pourquoi investir dans cette catégorie d’actifs à rendement élevé

Les propriétés nettes de location offrent des rendements élevés et une croissance durable

Les investissements nets dans les baux sont une catégorie d’actifs profondément méconnue et sous-évaluée – souffrant de la stigmatisation d’être“lien-proxies”avec rien d’autre à offrir que des revenus sans croissance et à haut risque de taux d’intérêt. Bien que cela puisse être la perception courante des acteurs du marché public envers les FPIs à crédit bail, nous notons que la plupart des investisseurs du marché privé adoptent une position beaucoup plus optimiste – que nous partageons et croyons plus logique à la lumière des fondamentaux solides.

Les propriétés locatives nettes peuvent varier considérablement en termes de type, de taille et de conception, mais les propriétés locatives nettes typiques peuvent être une pharmacie CVS (CVS) / Walgreen (BA):

Ou un magasin occupé Dollar General (DG) / Dollar Tree (DLTR):

Source: loopnet

Ou même un immeuble de bureaux occupé par GE (GE) ou un centre de distribution loué à FedEx (FDX) pour montrer quelques exemples:

Source: crexi

Les investisseurs privés de location nette réalisent que de tels investissements produisentmeilleurs résultats en cas de maintien à long terme.Pourtant, les investisseurs de FPI sur les marchés publics effectuent généralement des échanges en fonction de craintes à court terme, comme la récente hausse des taux d’intérêt, même s’ils n’ont pas vraiment d’incidence sur les données fondamentales des FPI nantis. Cela conduit parfois à des ventes massives que nous considérons souvent injustifiéesopportunités pour nous d’acheter des actions de FPI à loyer net très réduitsavec des rendements de dividendes excessifs par rapport au vrai risque fondamental.

De telles ventes irrationnelles peuvent parfois nous permettre d’acheter des propriétés locatives nettesà 70-80 cents sur un dollar(par le biais de REIT de crédit-bail net) avec les avantages supplémentaires d’une gestion professionnelle, de la liquidité, du faible coût de transaction et de la forte diversification par rapport à l’achat des mêmes actifs sur le marché privé. Obtenir un tel accord sur une classe d’actifs hautement souhaitable est vraiment ce qui rend les REIT de location nettes si opportuniste à notre avis. Le marché ne les comprend tout simplement pas, ce qui les oblige à trop trader, et souvent à des prix mal évalués, que nous sommes alors heureux de récupérer au centime d’un dollar.

ÀOpportunités de dividendes élevées, nous ciblons les investisseurs à haut rendementle plus haut dividende disponible avec le moins de risque possible.En ce sens, la raison pour laquelle nous adorons les investissements immobiliers nets (et les FPI nettes) est que:

  • Ils sont en mesure de générer des revenus très stables et prévisibles grâce à des loyers garantis par des durées de bail très longues (généralement +10 ans). Par conséquent, les investissements locatifs nets ont tendance à être très défensifs en supposant que l’emplacement est bon, et le locataire est en bonne santé. Il est peu probable que le flux de trésorerie soit interrompu même dans une profonde récession tant que le locataire ne fait pas faillite. Realty Income (O), par exemple, a vu ses bénéfices baisser de seulement 2% pendant la plus grande crise financière!
  • Les locataires des propriétés locatives nettes sont responsables du paiement de toutes les dépenses immobilières, telles que l’entretien, l’assurance et les taxes. Il en résulte des marges brutes élevées par rapport aux autres types de propriétés, et des surprises beaucoup moins coûteuses en dépenses d’investissement.
  • Selon les risques et le potentiel de croissance, les contrats de location nets seront généralement vendus à des taux de capitalisation initiaux de 6 à 8%; ce qui, combiné à une dette, peut entraîner des TRI proches de 8-10%. Nous considérons que ce profil de rendement est très attrayant par rapport au risque pris.
  • Le contrat de location prévoit souvent des augmentations de loyer pré-convenues que le locataire doit assumer pendant la durée du bail. Régulièrement, les loyers seront augmentés d’environ 2% par an ou de 10% tous les 5 ans. Cependant, en plus de cette croissance organique, les FPI à crédit-bail sont en mesure d’atteindre des taux de croissance plus élevés en acquérant de nouvelles propriétés avec des liquidités conservées et des capitaux externes supplémentaires. Ainsi, de nombreuses entreprises de ce type pourraient atteindre des taux de croissance constants de +5%, en plus des rendements relativement élevés du portefeuille existant.

Conclusion:globalement, le profil risque-rendement de la classe d’actifs nous semble très favorable. Le rendement élevé, associé à un potentiel de croissance annuel d’environ 5%, une volatilité plus faible et une attitude défensive par le biais des cycles conduit à des résultats positivement asymétriques entre le risque et la récompense. Nous croyons que cela est particulièrement vrai avec les FPI qui sont en mesure d’atténuer considérablement le risque des propriétés individuelles et des locataires grâce à leur grande taille.

Vente irrationnelle

Très récemment, le marché des REIT de location nette s’est encore une fois vendu en raison des craintes de taux d’intérêt. Nous pensons qu’il s’agit d’un cas de réaction excessive du marché. Le prix des actions des FPI loués nets peut baisser; mais en réalité, les fondamentaux de ces entreprises sont défensifs et peu affectés par les hausses de taux.

Pense-y de cette façon:Si vous possédiez un immeuble de bureaux, et vous avez entendu cela parce que l’économie se porte si bien, les agriculteurs devront augmenter les taux d’intérêt. Pensez-vous que c’est négatif ou positif?Autrement dit, paniqueriez-vous et vendriez-vous rapidement votre propriété en fonction de cette nouvelle? Non, vous ne le feriez pas … Une économie plus forte mène à une demande plus élevée pour l’espace de la propriété, et éventuellement des loyers plus élevés pour le propriétaire. Bien sûr, la hausse des taux peut entraîner des frais d’intérêts plus élevés si la propriété est financée par des montants importants de dette variable; mais cela est très inhabituel pour les FPI qui ont un ratio d’endettement moyen d’environ 30%, la plupart d’entre elles étant à taux fixe.

De plus, à mesure que les taux d’intérêt augmentent, les taux de capitalisation des propriétés peuvent également s’ajuster à la hausse, ce qui entraîne une croissance encore plus élevée des flux de trésorerie externes pour les FPI.

Il est donc loin d’être négatif pour les FPI à crédit bail lorsque les taux d’intérêt sont haussés. À l’opposé, cela pourrait éventuellement mener à une croissance des loyers plus élevée et à des rendements plus élevés sur les nouvelles acquisitions. Par conséquent, cela n’a vraiment aucun sens de considérer les FPI comme des «obligations» et de punir les prix des actions de manière drastique. La dernière fois, j’ai vérifié que les obligations n’augmentent pas leur flux de trésorerie à ~ 5% par an.

Les opportunités à haut rendement

Le marché des FPI à crédit-bail net est important et, comme tout autre secteur, il contiendra des titres dont le prix est moins élevé, tandis que d’autres seront relativement plus avantageux. Il convient également de noter que les différences de qualité peuvent être très importantes ici, avec certains REITs à loyer net ciblant uniquement les propriétés les moins risquées et d’autres suivant des approches plus agressives pour potentiellement atteindre des rendements plus élevés.

Dans les segments à plus faible risque, mais plus chers, nous pourrions inclure des noms tels que Realty Income, National (NNN), Agree (ADC) et Four Corner (FCPT) pour n’en nommer que quelques-uns. Il n’y a rien de mal avec ces FPI, et en fait, ils sont de très bonne qualité et peuvent commencer à devenir opportunistes aujourd’hui après la vente, mais leurrendements inférieurs à un chiffre à un chiffrene conviennent pas aux chercheurs à haut rendement.

En allant un peu plus haut dans le spectre des risques, nous trouvons des sociétés telles que Vereit (VER), WPC (WPC), Gramercy (GPT), EPR (EPR) et One Liberty (OLP) à des valorisations plus opportunistes etrendements allant de 6-8%.À notre avis, il s’agit de la «zone idéale», car nous trouvons des entreprises de qualité relativement élevée qui peuvent souffrir d’un seul problème qui peut être résolu et qui se négocient malgré tout à des rabais importants par rapport à leurs pairs.

Enfin, au niveau de risque le plus élevé du marché des REIT de location nette, nous trouvons des noms qui génèrent des dividendesrendements à environ ou plus de 10%.Ce qui est intéressant ici, c’est qu’en dépit d’être risqués sur une base relative par rapport à leurs homologues de location nette, nous ne considérons toujours pas que ces noms sont très risqués sur une base absolue. À titre d’exemple, Spirit Realty (SRC) actuellementvend à un rendement de 9%et pourtant, il n’a aucun problème à couvrir ses paiements de dividendes et possède un portefeuille qui se porte bien à l’exception de quelques locataires clés qui obtiennent toute l’attention négative.

Source: Site Web du SRC

Global Net Lease (GNL) est un autre exemple où nous pensons que les investisseurs peuvent être excessivement escompte les actions avec des primes de risque excessives. La société est actuellementprix pour donner + 12%;et pourtant, nous croyons que le dividende est durable et que les flux de trésorerie pourraient même commencer à augmenter à court terme.

Source: site Web de GNL

Nous avons passé des centaines d’heures à analyser exactement ce type de situations àOpportunités de dividendes élevées; et ont préparé des rapports détaillés sur de nombreuses bonnes affaires au cours des derniers mois. Aujourd’hui, alors que le marché continue de punir les REIT pour des raisons (au moins partiellement) injustifiées, nous sommes de plus en plus optimistes sur le secteur et heureux de choisir des propriétés locatives nettes à des prix réduits sur les marchés privés.

Nous irions aussi loin pour dire que les investisseurs à haut rendement adorent les FPI à crédit-bail net; et cela est très justifié compte tenu des revenus défensifs qu’ils génèrent et des rendements disponibles élevés dans le secteur aujourd’hui.

Dernières pensées

Vous ne pouvez pas mettre un prix sur le risque, si vous ne le comprenez pas. En ce sens, nous croyons que le marché peut se concentrer sur les mauvaises choses aujourd’hui lorsqu’il s’agit de FPI de location nette et d’accorder des primes de risque excessives aux investisseurs. Les dividendes de 9 à 12% ne devraient pas être disponibles sur un marché avec un rendement de 1,7% pour le S & P500 (SPY) et de 2,9% pour les bons du Trésor à 10 ans. Ceci est particulièrement vrai si l’on s’attend même à ce que le rendement continue de croître à long terme, et montre une relative défensive. Nous ajoutons aujourd’hui à nos positions et encourageons les lecteurs à donnerOpportunités de dividendes élevéesEssayez de vous aider à identifier les FPI à loyer net à rendement élevé les plus rentables.

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À propos des «Opportunités de dividendes élevées»

High Dividend Opportunities est un service de dividendes leader et complet classé n ° 1 sur Seeking Alpha, dédié au négoce de titres à haut rendement à des valorisations attrayantes. Il comprend un portefeuille géré produisant actuellement 9,7%, par le biais des SCM à rendement élevé, des CAE, des FPI, des actions privilégiées et des fonds à capital fixe.

Nous suivons une «approche axée sur la valeur» en cherchant des titres à rendement élevé qui se négocient à peu de frais afin d’obtenir un revenu élevé et des gains en capital à long terme.

Remarque: Toutes les images / tableaux ci-dessus ont été extraits du site Web de la société, sauf indication contraire.

Divulgation:Je suis / nous sommes longs SRC, GPT, WPC, EPR.

J’ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois pas de compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n’ai aucune relation d’affaires avec une entreprise dont le stock est mentionné dans cet article.

Divulgation supplémentaire:Je fais partie de l’équipe de recherche «High Dividend Opportunities» (HDO).